چگونگی تنظیم سند بعد از فوت مالک

_{^{برای تنظیم سند ملک بعد از فوت مالک چه شکایتی و از چه کسانی باید مطرح کرد ؟}}

• پس از فروش ملک به خریدار و تنظیم قرارداد، او می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست نماید.
• اگرچه زمان و موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه در برخی از قراردادها پیش بینی می گردد اما با توجه به الزام قانونی ثبت این معاملات، در حالتی که چنین مسأله ای در قرارداد پیش بینی نگردیده بود هم می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نمود. 
• در حالتی که موعد برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند تعیین گردیده بود، خواهان تنظیم سند رسمی باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله مشخص شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
• در صورتی که تاریخ یا محلی برای تنظیم سند در قرارداد مشخص نگردیده باشد، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد.
• خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید. لازم به ذکر است که دادگاه صالح رسیدگی به دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
• پس از بررسی ادله و مدارک خواهان توسط دادگاه و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود.
• در رابطه با تنظیم سند بعد از فوت مالک باید گفت در این دعوا خواهان خریدار ملک بوده و خوانده طبق گواهی انحصار وراثت، وراث کسی هستند که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است. با این حال، در صورتی که فروشنده ای که فوت شده مالک رسمی ملک نباشد، خواهان باید علاوه بر وراث فروشنده، نام مالک رسمی ملک را هم به عنوان خوانده در دادخواست قید گرداند. 
• پس از صدور و قطی شدن رأی الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه ابتدا به ورثه یا وراث مالک رسمی ملک ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند و ملک را به خریدار منتقل نمایند. در صورتی که ورثه در مهلت مقرر در دفترخانه حاضر نگردند، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را بنام خریدار منتقل می نماید.

پاسخ به پرسش مطرح شده

♦ در پاسخ به سوالی که راجع به چگونگی تنظیم سند بعد از فوت مالک مطرح نمودید باید گفت شما می باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وراث مالک اصلی ملک مطرح نمایید چراکه در صورت فوت فروشنده این وراث هستند که تکلیف به انجام تعهد یعنی تنظیم سند رسمی را دارا می باشند.

♦ لازم به ذکر است که اگر ورثه اقدامی جهت اخذ گواهی انحصار وراثت انجام نداده باشند، شما می باید از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف محل اقامت متوفی، گواهی انحصار وراثت اخذ نمایید. پس از اخذ این گواهی، به همراه کلیه مدارک و مستندات، با حضور در دادگاه حقوقی محلی که ملک در آن حوزه قرار دارد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وراث ارائه نمایید.

_{^{مستندات قانونی - مقررات تنظیم سند بعد از فوت مالک}}

ماده ۲۲۰ قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

ماده ۲۳۱ قانون مدنی
معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است مگر در مورد ماده ۱۹۶.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

ماده ۴۳ قانون ثبت اسناد و املاک
هر‌گاه انتقال، به موجب سند عادی بوده و انتقال‌دهنده معامله خود را به ادارهٔ ثبت اطلاع نداد، چنان چه مدت اعتراض باقی است، منتقل‌الیه مطابق مقررات عرض‌حال می‌دهد و چنان چه مدت منقضی شده، منتقل‌الیه می‌تواند به وسیلهٔ اظهارنامه به انتقال‌دهنده اخطار نماید، هر‌گاه مشارالیه معامله را در ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقال‌گیرنده ثبت و الا ملک به نام انتقال‌دهنده ثبت و انتقال‌گیرنده به موجب مادهٔ ۱۰۵ و ۱۱۴ می‌تواند انتقال‌دهنده را تعقیب نماید.
هر‌گاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقال‌دهنده مطابق ماده ۴۱ عمل نماید و یا انتقال به موجب سند رسمی باشد به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده، ملک به اسم انتقال‌گیرنده اعلان می‌شود و اگر اعلانات در جریان باشد بقیهٔ اعلانات به نام انتقال‌گیرنده با قید انتقال اصلاح می‌شود و اگر رجوع به ادارهٔ ثبت بعد از اتمام اعلانات باشد ملک به اسم انتقال‌گیرنده به ثبت خواهد رسید.
اگر معلوم شود سند رسمی انتقال مجعول بوده، مرتکب به ۵ تا ۱۵ سال حبس با اعمال شاقه محکوم و به علاوه مفاد ماده ۱۱۴ درباره او مجری خواهد شد.

پسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما