^{_{دلایل طرح دعوای تخلیه چیست؟}} 

مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند.به‌ عنوان مثال ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند ولو بدون هیچ دلیل موجهی می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از طریق طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می کند.

مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است ، در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.

_{^{برای اقامه دعوای تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟}}

با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. 

البته ممکن است در پاره‌ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت‌هایی هم کنند؛ مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می‌گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.

_{^{تشریفات دعوای تخلیه}}

 باتوجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده‌ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و بنا بر نظر درست‌تر و رویه جاری، دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد.

اما در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف  پول پیش به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید تودیع این مبلغ به ثبت برساند.

فلسفه این الزام این است که مستاجر از نظر استرداد پرداختی آسوده‌ خاطر شود و موجر نتواند بدون بازپرداخت این مبلغ، مستاجر را از ملک بیرون براند.   

بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف موظف است ظرف یک هفته در صورت جمع بودن شرایط، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد، شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است و همین اجرای فوری، در عمل مشکلاتی را برای مستاجران بی‌سرپناه فراهم می‌آورد. 

برای گرفتن حکم تخلیه یک‌هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چند که در عمل گاهی شهود زیر این قرارداد‌ها را امضا نمی‌کنند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند.

_{^{تخلیه ملک دارای سرقفلی}} 

در بیان تفاوت تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی باید گفت، قانونگذار در سال 1356 ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه  پیش‌بینی کرد به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، می‌توانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد همچنین در موارد محدودی که موجر می‌‌توانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد.

هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود که در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.

موارد تخلف عبارت‌اند از اینکه مستجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود؛ مستاجر شغل ‌خود را تغییر دهد؛ مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را  به جز مواردی که سابقه اجاره آن به قبل از تصویب این قانون باز می‌گردد مشمول قانون جدید قرارداده است، می‌گوید: در این قانون، تقاضای سرقفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به موجر می‌پردازد.

از طرف دیگر در بیشتر قراردادهای اجاره امروزی، موجر شرط می‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد. 

بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می‌رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه مورد تجاری به تخلیه مورد مسکونی شبیه‌تر می‌شود؛ با این حال، همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.