تماس و مشاوره حقوقی
با وکیل دادگستری
 
ساعات کاری دفتر
9:00 تا 18:00

نمونه مقالات و مطالب حقوقی

تاریخ انتشار: دوشنبه 15 اردیبهشت 1399
وکیل متخصص انواع دعاوی ملکی و قراردادها

 وکیل متخصص انواع دعاوی ملکی و قراردادها

دعاوی ملکی به دعاویی اطلاق می شود که در خصوص یک ملک یعنی مال غیرمنقول ممکن است مطرح شود و دعاوی ملکی شامل عناوین  متعدد و غیر قابل احصایی می شود. هر چند که در عمل تعداد محدودی دعاوی ملکی شناخته شده وجود دارد با این وجود بر خلاف دعاوی کیفری که عنوان انتخابی ضرورتاً باید از بین عناوین مجرمانه قانونی انتخاب شود در دعاوی حقوقی و ملکی محدودیتی در این خصوص وجود ندارد و هر خواسته مشروع و حق قانونی ممکن است موضوع دعوای حقوقی قرا گیرد تا جاییکه حتی ممکن است خواسته ای برای اولین بار در یک دادرسی حقوقی مورد رسیدگی و صدور حکم قرار گیرد. دعاوی ملکی و دعاوی با موضوع قرارداد در طول حدود صد سال گذشته و از ابتدای قانونگذاری در کشور ما از حیث قوانین موضوعه تغییر چندانی نداشته اند که به همین جهت و در اثر حاکمیت این قوانین کهنه و قدیمی و عدم پاسخگویی مقررات موجود به پرونده های جریانی نقش حقوقدانان در تحلیل و تفسیر قوانین بسیار پر رنگ و پر اهمیت است. به طور مثال در قوانین موضوعه هیچ جا صحبتی از عنوان و تاسیس خلع ید نشده است (به جز در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی) ولی در اثر کثرت استعمال حقوقدانان عنوان حقوقی و تاسیس غصب (ماده 308 قانون مدنی) در عمل به خلع ید تغییر نام داده است. در هر حال با توجه به این پیچیدگی ها توصیه ما این است که قبل از هر نوع عمل حقوقی یا معامله یا توافق بر سر املاک (اعم از آپارتمان، زمین، مغازه و خانه) با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها مشاوره نمایید.

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 1558

وکیل دعاوی ملکی

 

آشنایی با انواع دعاوی ملکی

1- خلع ید

یکی از مهم ترین دعاوی ملکی خلع ید است که البته در مورد اموال منقول نیز مصداق دارد. به موجب آن مالک با اثبات مالکیت خود در ملک موضوع دعوا، رفع تصرف و استیلای شخصی را از دادگاه مطالبه می کند که به نحو غیرقانونی و بدون اجازه و اذن مالک در ملک موضوع دعوا، اقدام به استیلا نموده است.

این دعوا فرع بر مالکیت است و مالک باید با اثبات مالکیت خود و سپس به مراجعه به دادگاه دعوای خلع ید را اقامه کند. در هر حال مهم ترین نکته در این دعوا به اثبات مالکیت مالک است که باید یا در ضمن دعوا یا قبل از آن با ارائه ادله مالکیت کافی مثل سند مالکیت و ... اثبات شود یا شده باشد.

 

2- تصرف عدوانی 

دعوای تصرف عدوانی عبارت است از دعوایی که متصرف قبلی ملک علیه متصرف بعدی ملک اقامه می کند و در واقع این ادعا را مطرح می کند که دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول اش را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.

در این نوع دعوا، مسئله مالکیت یا اثبات آن به هیچ عنوان مطرح نیست، حتی اگر ارائه اسناد مالکیت از ناحیه متصرف سابق صورت گیرد، به عنوان دلایل سبق تصرف وی محسوب می شود که طرف مقابل می تواند سبق تصرف خود را با دلیل دیگری ثابت کند و سند مالکیت را کنار بزند. در واقع آنچه در این نوع دعوا اهمیت دارد سبق تصرف خواهان دعوای تصرف عدوانی و تصرف بعدی و غیرقانونی و عدوانی متصرف جدید است که با اثبات این امور، خواهان در دعوای به خواسته تصرف عدوانی موفق به اخذ حکم خواهد شد.

 

3- تخلیه ید

دعوای تخلیه ید در مواقعی صورت می گیرد که شخصی که مالک ملکی است یا اجازه استفاده از ملک یا منافع آن را دارد، ملک خود یا منافع آن را و با داشتن حق انتقال منافع به غیر، به دیگری واگذار می کند و پس از انقضای مدت اجاره یا اذن، درخواست به نحو قانونی در قالب اجاره و ... تخلیه مستأجر یا متفع را مطرح می کند. بنابراین در این نوع دعوا منشأ رابطه طرفین، یک منشا مبتنی بر اذن و مشروع و قانونی است. در این صورت طرف مستحق، اقام به طرح دادخواست تخلیه می کند که مبتلا به این نوع دعاوی، دعاوی مالک و مستأجری است.

 

4- الزام به تنظیم سند رسمی 

هنگام خرید و فروش ملک، طرفین معامله معمولا یک مبایعه نامه تنظیم می کنند. پس از درج شرایط خود خریدار، پرداخت مبلغی از ثمن معامله را موکول به حضور فروشنده در دفترخانه سند رسمی و تنظیم سند رسمی از ناحیه فروشنده می نماید. بعضاً به جهت بالا رفتن قیمت ملک یا عدم توانایی بر فک رهن ملک، فروشنده ممکن است به دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند. لذا در این خصوص اقدامی که باید از ناحیه خریدار صورت گیرد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است در کنار این دعوا ممکن است دعوای مطالبه ضرر و زیان وجه التزام و غیره صورت گیرد.

 

5- دعوای افراز

افراز به معنی جدا کردن و تفریق کردن می باشد که در خصوص املاک مشاع معنی پیدا می کند. در این نوع دعوا، شریک ملک مشاع به منظور مشخص کردن و مفروز نمودن و تعیین بخش اختصاصی خود، اقدام به طرح دعوای افراز علیه شرکای دیگر می نماید. این دعوا در صورتی طرح می شود که مالکان و شرکای یک ملک مشاع با توافق بتوانند اقدام به تقسیم ملک مشاعی نمایند که در این صورت دادگاه در صورتی که تقسیم ملک مشاع باعث ایجاد ضرر شود، شرکای دیگر را ضمن حکم، وادار به تقسیم و اقدام به تعیین سهم مالکان مشاع و تقسیم آن می کند.

در هر حال اگر مالکان ملک مشاع هر گونه اختلافی در خصوص سهم خود داشته باشند یا در سایر مسائل اختلافی داشته باشند، دادگاه به تمامی آنها رسیدگی می کند و در نهایت با صدور حکم افراز، حالت مشاعی ملک خاتمه یافته و هر یک از مالکان دارای سهام مشخص و اختصاصی و مفروز می شوند و برخلاف اشاعه، هر یک حق دخل و تصرف جداگانه در ملک خود را می یابند.

 

6- دستور فروش

اگر امکان تقسیم مال مشاعی به هیچ طریقی امکان پذیر نباشد اعم از تعدیل و ....، و شریک متقاضی تقسیم نیز به هیچ عنوان حاضر به ادامه شراکت در مال مشاعی نباشد و تنها هدفش خاتمه حالت اشتراکی خود در ملک باشد، راهی که برای وی مقصود است اخذ دستور فروش ملک و تقسیم شدن ثمن حاصل از آن به نسبت سهم بین شرکا می باشد.

در این صورت ابتدا باید مراجع مربوطه در خصوص غیرقابل افراز بودن ملک حکم لازم را قبلاً صادر کرده باشند تا شریک یا هر یک از شرکا حق درخواست فروش ملک را داشته باشد. دادگاه نیز در این خصوص رسیدگی می کند و دستور فروش ملک را صادر می نماید و پس از آن ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و نیازی به حضور سایر شرکا نسبت و سهم آنها کنار گذاشته می شود و سهم شریک متقاضی فروش به وی پرداخت می شود.

 

7- اصلاح سند مالکیت

زمانی که اشتباهی در مندرجات سند مالکیت و مشخصات ملک وجود داشته باشد اصلاح سند توسط مرجع صادرکننده سند صورت می گیرد. اصلاح سند در مواردی رخ می دهد که مثلاً در این صورت پس از فروش ملک با مساحت معین، مشخص می شود که ملک، اضافه مساحت دارد که در این  صورت مالک پس از پرداخت بهای این اضافه مساحت در وجه مالک اولیه یا سپردن در صندوق اداره ثبت، درخواست اصلاح حدود سند مالکیت را می کند.

 

8- اصلاح حدود 

مثلاً در صورتی که تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده، منتج به تغییر در وضعیت حدود در بعد ملک واجد سند مالکیت شود یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده ای که قبلاً پلاک ثبتی مشخص داشته در اثر تغییر وضع املاک مجاور تغییر کند، مالک می تواند تقاضای اصلاح حدود را نماید.

 

9- مطالبه اجرت المثل

در مواردی که شخصی بدون آنکه توافق و قراردادی وجود داشته باشد، اقدام به تصرف در ملکی می کند، مالک یا منتفع از ملک می تواند پس از اقامه دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی یا تخلیه یا غصب منافع، مدت زمانی را که ملک در اختیار متصرف بوده، مطالبه کند که این دعوا دعوای اجرت المثل نام دارد و با تعیین کارشناس میزان اجرت المثل مشخص می شود.

 

10- الزام به اخد پایان کار 

پس از اتمام ساخت ساختمان، در صورتی که ملک از لحاظ مشخصات فنی و نداشتن خلافی و بدهی و غیره مورد تأیید شهرداری باشد. شهرداری پایان کار صادر می کند، پایان کار مدرک بسیار مهمی است که از سوی شهرداری صادر می شود و مقدمه تنظیم سند رسمی است در هر حال فروشنده یا سازنده در قراردادهای ساخت و ساز موظف به اخذ پایان کار هستند و این اشخاص را می توان الزام به اخذ پایان کار نمود.

 

11- الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی 

پس از ساخت ساختمان، برای اخذ سند رسمی برای هر یک از واحدهای ساختمان، نیاز است که صورت مجلس تفکیکی توسط کارشناس ثبتی صادر شود که در این صورت کارشناس با مراجعه به ملک و مشخص نمودن متراژ واحد درخواستی حدود اربعه، پارکینگ، انباری و .... اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می کند.

برای تنظیم سند رسمی علاوه بر گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی نیز لازم است که از تنظیم سند رسمی می تواند وی را از طریق دادگاه، الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نمود.

 

12- فروش مال غیر 

دعوای فروش مال غیر از جمله دعاوی کیفری مربوط به املاک است. هرگاه کسی منافع یا عین مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، بدون مجوز قانونی به دیگری انتقال دهد، کلاهبردار محسوب می شود و همچنین انتقال گیرنده که در زمان معامله به عدم مالکیت انتقال دهنده آگاه باشد. لذا مجازات این جرم، مجازات کلاهبرداری است.

 

13- دعوای تجویز انتقال منافع 

این دعوا در صورتی مطرح می شود که رابطه استیجاری مربوط به قبل از سال 76 باشد، در این صورت اگر مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بر اساس اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه به آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

اما اگر حق انتقال به غیر نداشته باشد یا اصلاً اجاره نامه نباشد و مالک هم راضی به انتقال به غیر نباشد، مالک در صورت تقاضای تخلیه باید حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستأجر پرداخت کند.

در غیر این صورت مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. دادگاه در این مورد حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (در فرض نبود اجاره نامه رسمی) صادر می کند و مراتب را به دفترخانه و موجر اعلام می دارد. مستأجر جدید از هر جهت نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. مهلت اعتبار این حکم 6 ماه پس از ابلاغ حکم قطعی است که در صورت عدم انتقال منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر به حکم مزبور ملغی الاثر می شود.

 

14- دعوای ابطال سند رسمی 

در صورتی که ضمن معامله باطلی، سندی در خصوص ملکی صادر شود مثلاً معامله بیع بوده لکن شرایط صحت معامله وجود نداشته باشد مثلاً معامله بدون ذکر نام یکی از طرفین منعقد شده باشد و بر اساس آن سند مالکیتی صادر شده باشد یا قرارداد اجاره بوده ولی مبلغ اجاره بها قید نشده باشد یا مثلاً معامله کننده مالک نبوده و مال را برای خود معامله کرده باشد یا در صلح نامه راجع به ملکی، نام طرف صلح ذکر نشده باشد در این صورت از آنجایی که معامله باطل است، هر نوع سندی که بر اساس آن صادر شود باطل است و می توان درخواست ابطال آن را از دادگاه داشت.

 

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  - 88019244

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

Website

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

جستجوی مطلب مورد نظر

دریافت وقت مشاوره حقوقی با ما

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی و اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری و جهت هماهنگی و دریافت وقت مشاوره حقوقی کلیک کنید.