^{تعریف اجاره:}

اجاره عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم. تفاوت عقد اجاره با عقد بیع در این است که در عقد اجاره تنها منفعت یک مال موضوع قرارداد قرار می گیرد و نه عین. (ماده 466 قانون مدنی)

^{صورت های پرداخت اجاره بها:}

پرداخت اجاره بها به دو صورت اجرت المسمی و اجرت المثل تحقق می یابد.

اجرت المسمی : مبلغی است که طرفین در عقد اجاره تعیین می شود که معمولا به شکل پرداخت ماهانه از طرف مستاجر به موجر پرداخت می شود.

اجرت المثل : اما مواردی نیز وجود دارد که مستاجر ناچار و یا ملزم به پرداخت اجرت المثل می شود.اجرت المثل می تواند به اندازه اجرت المسمی تعیین شده قبلی باشد، می تواند به اندازه مبلغ مورد نظر طرفین و با عبارت دیگر "عملی" بوده و یا در نهایت توسط دادگاه تعیین گردد.

^{بطلان اجاره}

تلف: تلف حال موضوع اجاره به دو صورت مطرح می گردد:

قبل از قبض: بطلان اجاره قبل از قبض مورد اجاره باعث بطلان اجاره می گردد و نه تنها پرداخت اجاره بهاء منقضی می گردد، بلکه اگر موجر مبلغی را نیز دریافت نموده ملزم به برگرداندن آن به مستاجر می باشد.

تلف در اثناء مدت اجاره: طبق ماده 496 قانون مدنی، تلف مال مورد اجاره در اثناء مدت باعث بطلان (انفساخ) اجاره نسبت به مابقی مدت می شود، لذا اجاره بهای پرداختی قبلی صحیح و اجاره بهای بعد از تلف منقضی می گردد.

انتفاء امر موضوع اجاره: در این فرض نیز همانند فرض تلف مورد اجاره تا قبل از قبض، چون قدرت برانتفاء از موضوع اجاره سالبه به انتفاء می­گردد، لذا پرداخت اجاره بهاء نیز منقضی می گردد.

انقضاء مدت اجاره: طبق ماده 494 قانون مدنی اگر مدت اجاره منقضی گردد اما مستاجر با وجود مطالبه از سوی موجر، مورد اجاره را به وی بازنگرداند، مسئول پرداخت اجرت المثل است حتی اگر استیفاء منفعت ننموده باشد. اما اگر مستاجر با اجازه مالک همچنان به استفاده از مورد اجاره ادامه دهد و یا اینکه ملک مورد اجاره را مطالبه نکند مستاجر درصورتی ملزوم به پرداخت اجاره بهاست که استیفای منفعت نماید. معمولا در اجاره نامه های تنظیمی شرط می شود که پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل طبق اجرت المثلی پرداخت گردد. اگر چنین شرطی نشده باشد معمولا در تعیین اجرت المثل، اجرت المسمی معیار قرار خواهد گرفت و دادگاه به میزان آن توجه خواهد نمود.

^{عدم وجود اجاره نامه:}

 در مواقعی که اجاره نامه وجود دارد، مستاجر طبق اجرت المسمی تعیین شده در قرارداد ملزم به پرداخت اجاره بهاء خواهدشد. اما در فرضی که اجاره نامه ای وجود ندارد طبق ماده 32 قانون موجر و مستاجر سال 1356 آنچه بین طرفین توافق شده و یا عملا صورت می گیرد ملاک است و در صورت عدم وجود توافق یا اختلاف، دادگاه در تعیین اجاره بهاء به نرخ عادله روز توجه خواهد نمود.

^{تعدیل اجاره بها :}

مطابق ماده 4 قانون موجر و مستاجر 56 ، دادگاه می تواند به استناد ترقی یا منزل هزینه زندگی به شرط انقضای مدت اجاره و گذشت 3 سال از تاریخ استفاده مستاجر یا تاریخ مقرر در حکم قبلی، براساس نظر کارشناس و به نرخ روز، میزان اجاره بهاء را تعدیل نماید.

در قانون موجر و مستاجر سال 56 نیز در صورت عدم وجود اجاره نامه، اجاره بهاء به صورت اجرت المثل و با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

^غصب:

طبق ماده 308 قانون مدنی، غصب استیلاء برحق غیراست به نحو عدوان. موضوع غصب می تواند منافع یک مال باشد. مانند این که کسی عین مستاجری را غصب نماید و مانع استیفای منفعت توسط مستاجر گردد. طبق ماده 311 قانون مدنی، نسبت به منافع مغصوب به اندازه منافع تصرف خود و مابه خود ضامن است. حتی اگر استیفای منفعت ننموده باشد. بنابراین اگر شخصی اتومبیل دیگری را غصب کند و آن را در پارکینگ خانه خود

گذاشته باشد و هیچ استفاده ای از آن نکند یعنی منافع غیر مستوفات باشد، غاصب باید اجرت المثل این ایام را پرداخت نماید.

^{در حکم غصب :}

در مواردی زیر با اینکه غصبی به ظاهر واقع نگردیده اما قانون گذار آن ها را غصب تلقی و احکام غصب را بر آن ها بار نموده است.

اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز (طبق ماده 308 قانون مدنی) به معنای این است که ابتدائاً با اذن معنای این است که ابتدائاً با اذن مالک مال وی را تصرف نموده اما پس از مطالبه مالک از آن امتناع نماید. مثل امین و یا مستاجری که با مطالبه مال از طرف مالک پس از انقضای مدت، از بازگرداندن آن امتناع نمایند.

تصرف در حال مقبوض به عقد فاسد (ماده 366 ق م ) در فرضی مطرح است که عقد مبنای تصرف در مال به نحوی باطل گردد و چون معامله باطل است، ؟؟؟؟ طرفین نسبت به آن چه که دریافت نموده اند غاصبانه می باشد.

تصرف به ایفاء ناروا : طبق قانون 303 قانون مدنی اگر کسی مال دیگری را من غیر حق دریافت کند خواه عالم باشد خواه جاهل در حکم غاصب بوده و ضامن عین و منافع است، خواه مستوفات و خواه غیر مستوفات

تصرف در موضوع معامله فضولی: اصیل در معامله پس از آن که مال موضوع محعامله به تصرف وی درآمد تا زمان اجاره از سوی مالک در حکم غاصب بوده و ضامن عین و منافع است. خریدار مال منصوب نیز در حکم غاصب بوده و ضامن عین منافع است. در تمامی موارد فوق غاصب حکمی مسئول پرداخت عوض منافع مال مورد معامله به شکل پرداخت اجرت المثل می باشد چه از منافع استفاده نموده باشد یا نه.

^{اتلاف :}

هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد. چه به عمد و یا غیر عمد و اعم از این که عین باشد یا منفعت

درخصوص تلف منفعت همان مثل یا قیمت به معنای الزام تلف کننده به پرداخت اجرت المثل منافع است.

البته برعکس غصب در اتلاف زمانی مسئولیت محقق می شود کجه تلف کننده تقصیر داشته باشد.لذا تقصیر مبنای مسئولیت است.

در مواردی نیز که کسی مانع پیدایش منفعت در خارج گردد مثلا با ایجاد مزاحمت یا حبس مال یا مانع استفاده مالک یا ماذون  از جانب وی شود اتلاف صورت گرفته است، اگر چه خود وی آن منفعت را استفاده ننماید. زیرا اتلاف اعم است از معدوم نمودن منفعت موجود یا منع از وجود منفعت است.

^{استیفاء:}

طبق ماده 337 قانون مدنی هرگاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر این که معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.

^{مطالب مرتبط با اجاره  و دعاوی ملکی :}

1- تخلیه املاک تجاری و مسکونی

2- مطالبه اجور معوقه (اجاره های عقب افتاده)

3- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وکیل متخصص اجاره

4- وکیل متخصص دعاوی ملکی و قرارداد - تهران- یوسف اباد