مراحل مزایده، حراج و فروش سهم الارث

_{^{پاسخ – آیا یکی از ورثه می تواند خود در مرحله مزایده سهم بقیه را بخرد ؟}}

• آغاز عملیات اجرایی پس از درخواست ذينفع با صدور دستور اجراء شود از سوی مرجع صالح و ابلاغ اجرائيه شروع شده و پايان آن ختم عمليات اجرايی و تحويل مال به صاحب حق و يا برگزاری مزايده يا حراج می باشد. 
• در رابطه با مراحل مزایده، حراج و فروش سهم الارث باید گفت مزایده عبارت است از به فروش گذاشتن مالی منقول یا غیرمنقول متعلق به فرد یا افرادی، از طریق اجرای احکام، مطابق با شرایط مقرر قانونی.
• پیش از مزایده، مال از طریق کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و بهای تعیین‌ شده توسط او، به عنوان بهای پایه ‌ی فروش انتخاب می ‌شود. در مزایده پیشنهاد شخصی که بالاترین قیمت را بیان نماید، پذیرفته می ‌شود و مال مورد مزایده به این فرد منتقل می شود. 
• برای اجرای مزایده، طرفین یعنی محکوم له و محکوم علیه با ابلاغیه ای که در آن تاریخ و ساعت و محل مشخص گردیده ست، دعوت می شوند. 
• در رابطه با محل مزایده باید گفت به موجب ماده 115 قانون اجرای احکام مدنی اگر از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین شده باشد فروش در آن محل به عمل می‌آید و اگر محلهایی که‌معین شده است متعدد باشد فروش در محل به عمل می‌آید که برای منافع محکوم‌علیه ترجیح داده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است.
• هر‌گاه از‌طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش معین نشده باشد محل فروش را مدیر اجراء معین می‌کند. البته لازم به ذکر است در مواردی که حمل اموال منقول به محل دیگری مخارج زیاد داشته باشد اشیاء توقیف شده در محلی که حفظ می‌شده به فروش‌می‌رسد.
• زمان مزایده نیز به تشخیص مدیر اجرا می باشد. منتها از آنجایی که مزایده باید در یکی از روزنامه های محلی منتشر گردد، فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش نباید بیش از یک ماه و کمتر از ده روز  باشد.
•  در صورتی که علی رغم دعوات عمومی، در دعوت اول مال به‌ فروش نرسد، مزایده برای بار دوم تکرار یا در صورت تقاضای محکوم ‌له مال دیگری از محکوم‌ علیه معرفی و توقیف می ‌گردد. 
• در صورتی‌ که مال، مجددا و با تکرار مزایده به‌ فروش نرسد یا محکوم ‌له به قبول مال با قیمت ارزیابی‌ شده توسط کارشناس، راضی نشود، مال به محکوم‌ علیه بازگردانده می‌ شود تا با فروش آن، طلب محکوم ‌له را پرداخت نماید. 
• لازم به ذکر است که در صورت تجدید مزایده به درخواست محکوم له، مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم ‌له می باشد. 
• به موجب ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، در موارد زیر مزایده به موجب قانون تجدید می شود:

۱ - هر‌گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
۲ - هر‌گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالا‌ترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
۳ - در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
۴ - در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد (محکوم ‌له می‌تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید ولی ارزیابان و دادورز‌ها (‌مامورین اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش ‌هستند همچنین اقرباء نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی ‌توانند در خرید شرکت کنند.)

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مراحل مزیده و فروش سهم الارث}}

در پاسخ به پرسش شما باید گفت شما می توانید در مزایده شرکت کنید و از این نظر محدودیتی وجود ندارد منتها شما باید برای خرید ملک باید بالاترین قیمت را بدهد و برنده مزایده بشوید تا بتوانید ملک را در اختیار بگیرید و چنین نیست که شما فقط با پرداخت ارزش مازاد سهم خود بتوانید کل ملک را مالک شوید.

شما نیز مانند سایر شرکت کنندگان در مزایده می توانید به همان کیفیت مال موضوع مزایده را خریداری کنید که طبیعتاً بعد از پایان مزایده سهم شما از پول به شما عودت داده خواهد شد.هر چند که به نظر نگارنده قائل شدن امتیاز برای ورثه و کم کردن سهم شان از مبلغ کل با رعایت قواعد و شرایط مزایده و نیز قیمت غیر منطقی نباشد.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - مزایده و حراج سهم الارث}}

‌ماده ۱۱۳ قانون اجرای احکام مدنی
بعد از تنظیم صورت مال منقول و ارزیابی آن در صورتی که نسبت به محل و موعد فروش بین محکوم‌له و محکوم‌علیه تراضی شده‌باشد به‌‌ همان ترتیب رفتار می‌شود و هر‌گاه بین طرفین تراضی نشده باشد دادورز (‌ مامور اجرا) مطابق مواد بعد اقدام می‌کند.
‌ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی
فروش اموال از طریق مزایده به عمل می‌آید.
‌ماده ۱۱۵ قانون اجرای احکام مدنی
اگر از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین شده باشد فروش در آن محل به عمل می‌آید و اگر محلهایی که‌معین شده است متعدد باشد فروش در محل به عمل می‌آید که برای منافع محکوم‌علیه ترجیح داده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است. هر‌گاه از‌طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش معین نشده باشد محل فروش را مدیر اجراء معین می‌کند.
‌ماده ۱۱۶ قانون اجرای احکام مدنی
در مواردی که حمل اموال منقول به محل دیگری مخارج زیاد داشته باشد اشیاء توقیف شده در محلی که حفظ می‌شده به فروش‌می‌رسد.
‌ماده ۱۱۷ قانون اجرای احکام مدنی
موعد فروش را مدیر اجرا نظر به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده معین و آگهی می‌نماید.
‌ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی
آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی یک نوبت منتشر شود.
ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی
موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
‌ماده ۱۲۰ قانون اجرای احکام مدنی
در نقاطی که روزنامه نباشد همچنین در مورد اموالی که قیمت آن‌ها بیش از دویست هزار ریال نباشد آگهی به جای انتشار روزنامه به تعداد‌کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت‌مجلس قید می‌شود.
‌ماده ۱۲۱ قانون اجرای احکام مدنی
محکوم‌له یا محکوم‌علیه می‌توانند علاوه بر آگهی که به توسط قسمت اجرا به عمل می‌آید آگهی دیگری به خرج خود منتشر نماید.
‌ماده ۱۲۲ قانون اجرای احکام مدنی
در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل تصریح می‌شود:
۱ - نوع و مشخصات اموال توقیف شده.
۲ - روز و ساعت و محل فروش.
۳ - قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
‌ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی
آگهی باید علاوه بر انتشار در قسمت اجرا و محل فروش هم الصاق شود.
‌ماده ۱۲۴ قانون اجرای احکام مدنی
در صورتی که تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند مجدداً آگهی خواهد شد.
‌ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی
فروش با حضور دادورز (‌مامور اجرا) و نماینده دادسرا به عمل می‌آید و صورت‌مجلس فروش به امضاء آن‌ها می‌رسد.
‌ماده ۱۲۶ قانون اجرای احکام مدنی
هر کس می‌تواند در مدت پنج روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید.
‌ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی
محکوم‌له می‌تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید ولی ارزیابان و دادورز‌ها (‌مامورین اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش‌هستند همچنین اقرباء نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت کنند.
‌ماده ۱۲۸ قانون اجرای احکام مدنی
مزایده از قیمتی که به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ تا ۷۵ معین شده شروع می‌شود و مال متعلق به کسی است که بالا‌ترین قیمت را قبول کرده‌ است.
‌ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی
دادورز (‌مامور اجرا) می‌تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. ‌در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی‌المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید حداکثر مهلت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد و در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر بقیه بهای اموال را نپردازد سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌گردد.
ماده ۱۳۰ قانون اجرای احکام مدنی
صاحب مال می‌تواند تقاضا کند که بعضی از اموال او را مقدم یا موخر بفروشند و یا اینکه خود او بالا‌ترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخت و از فروش آن جلوگیری نماید.
‌ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی
هرگاه مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد محکوم‌له میتواند مال دیگری از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم‌له میباشد. و هر گاه طلبکاران متعدد باشند رای اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده مناط اعتبار است.
‌ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی
هر‌گاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم‌له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید آن مال به محکوم‌علیه‌ مسترد خواهد شد.
‌ماده ۱۳۳ قانون اجرای احکام مدنی
تاریخ فروش و خصوصیات مال مورد فروش و بالا‌ترین قیمتی که پیشنهاد شده و اسم و مشخصات خریدار در صورت‌مجلس نوشته‌شده و به امضاء خریدار می‌رسد.
‌ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی
تسلیم مال فقط بعد از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت.
‌ماده ۱۳۵ قانون اجرای احکام مدنی
اگر فروش قسمتی از اموال توقیف شده برای پرداخت محکوم به و هزینه‌های اجرایی کافی باشد بقیه اموال فروخته نمی‌شود و به‌صاحب آن مسترد می‌گردد.
‌ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی
در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می‌شود:
۱ - هر‌گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
۲ - هر‌گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالا‌ترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
۳ - در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
۴ - در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد.
‌شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده می‌شود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل از‌اتخاذ تصمیم دادگاه (‌در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.
ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی
ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثنای مواردی که در این بحث معین گردیده مانند فروش اموال منقول است.
‌ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی
در آگهی فروش باید نکات ذیل تصریح شود:
۱ - نام و نام خانوادگی صاحب ملک.
۲ - محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
۳ - تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
۴ - تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
۵ - تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود.
۶ - تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
۷ - قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
۸ - ساعت و روز و محل مزایده.
‌ماده ۱۳۹ قانون اجرای احکام مدنی
آگهی فروش به ترتیب مقرر در مبحث قبل منتشر خواهد شد. آگهی مزبور در محل ملک نیز الصاق می‌گردد.
‌ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی
هر‌گاه ملک مشاع باشد فقط سهم محکوم‌علیه به فروش می‌رسد مگر اینکه سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند در این صورت‌طلب محکوم‌له و هزینه‌های اجرایی از حصه محکوم‌علیه پرداخت می‌شود.
‌ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی
پس از انجام مزایده صورت‌مجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده‌نوشته می‌شود و به ضمیمه پرونده اجرایی به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است تسلیم می‌گردد.
‌ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی
شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز (‌ مامور اجرا) ظرف یک هفته از‌تاریخ وقوع به دادگاهی که دادورز (‌مامور اجرا) در آنجا ماموریت دارد داده می‌شود دادگاه در وقت فوق‌العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی‌که شکایت را وارد و موثر دانست اقدامی را که بر خلاف مقررات شده است ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود. قبل از اینکه دادگاه در موضوع‌شکایت اظهار نظر نماید سند انتقال داده نمی‌شود.
‌ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی
دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است.
‌ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی
در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم‌له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می‌تواند‌کلیه بدهی و خسارات و هزینه‌های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا‌قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم‌له باشد خواهد داد.
‌ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی
هر‌گاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء‌ می‌نماید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما