تماس و مشاوره حقوقی
با وکیل دادگستری
 
ساعات کاری دفتر
9:00 تا 18:00
ارسال سوال حقوقی و درخواست
آرشیو سوالات حقوقی از وکلای دادگران
تاریخ انتشار: دوشنبه 10 آبان 1400

 اصلاح سند آپارتمان بدون رضایت سایر مالکین و همسایه ها

آیا بدون رضایت مالکین مجتمع می توان اصلاحیه سند انجام داد؟ در صورتیکه مواردی که قراره به سند اضافه بشه از طرف شهرداری خلاف می باشد و معارض دارد با توجه به اینکه این کار انجام شده و بنده بعنوان معارض هستم و کمیسیون ماده صد حکم تخریب داده است ولی بدون اطلاع ما اداره ثبت نسبت به اصلاح سند اقدام کرده‌است ؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 1329

پاسخ – امکان اصلاح کردن سند مالکیت یک واحد از مجموعه آپارتمان

  • به طور کلی اصول، قوانین و مقررات مربوط به شهرسازی از نظر قانونگذار بسیار مهم می باشد چرا که این موضوع به طور مستقیم اثرات قابل توجهی بر منافع عموم مردم جامعه می گذارد و هر شخصی که اقدام به ساخت و ساز ملک می نماید ملزم است که مقررات مربوط به اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی را رعایت کند در غیر این صورت با توجه به این موضوع که مقنن صلاحیت و اختیارات ویژه ای به نهاد ها و مراجع صالح داده است ممکن است ملک ساخته شده به صورت قاهرانه توسط مراجع و نهادهای نامبرده اصلاح یا تخریب گردد و یا اینکه سند مربوط به این املاک حتی بدون رضایت مالکین اصلاح و یا ابطال گردد.
  • از نظر قانونگذار سند مالکیت دلیل بر مالکیت افراد محسوب می گردد و در ماده 21 قانون ثبت این موضوع شناسایی و تعریف گردیده است.
  • البته باید به این موضوع توجه داشت که به طور کلی اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می گردند.
  • با توجه به تعاریفی که در قانون آمده است، اسناد رسمی اسنادی می باشند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا توسط مامورین رسمی تنظیم شده باشد.
  • در خصوص تعریف اسناد عادی نیز باید اشاره داشت که هر سندی که شرایط تعریف شده برای اسناد رسمی را نداشته باشد یعنی آنکه توسط اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا مامورین دولتی تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب می شود.
  • در برخی موارد اوضاع و احوالی پیش می آید که ممکن است سند مالکیتی که توسط مراجع و نهادهای صالح تنظیم شده باشد خارج از حدود صلاحیت و اختیارات قانونی آن ها و یا مغایر با اصول مربوط به فنی، بهداشتی و شهرسازی باشد.
  • باید به این نکته مهم توجه داشت که درست است که قانونگذار سند مالکیت را در اصل 47 قانون اساسی محترم شمرده و اصل بر اعتبار سند مالکیت می باشد ولی هنگامی که این سند با اصول شهرسازی مغایر باشد و یا خارج از حدود و اختیارات قانونی مراجع ثبت کننده تنظیم شده باشد، منافع، رفاه و آسایش عمومی به منافع شخصی ارجحیت پیدا می کند و از آنجا که در قانون اساسی گفته شده است که هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله ای برای تجاوز به منافع عمومی قرار دهد، اداره ثبت و یا مراجع صالح با حکم دادگاه و حتی در مواردی بدون نیاز به حکم دادگاه اقدام به اصلاح سند مالکیت می نمایند.
  • به طور کلی ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی که صلاحیت دارد، اصلاح سند مالکیت را در مواردی همچون مغایرت قانونی ثبت ملک، تعارض در اسناد مالکیت، سند مخل حقوق و منافع افراد جامعه، اشتباه در عملیات تفکیک و ... را از دادگاه صالح تقاضا نماید.
  • در برخی موارد اداره ثبت بدون نیاز به حکم دادگاه، خود راسا اقدام به اصلاح سند می نماید.
  • در این خصوص می توان به مهلت 2 ماهه ای که اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض برای تقدیم دادخواست به دادگاه صالح می دهد اشاره داشت، هنگامی که شخص دارنده سند مالکیت معارض در مهلت مقرر شده به دادگاه مراجعه ننماید، طرف مقابل می تواند با دریافت گواهی عدم دادخواست به اداره ثبت، اصلاح و یا ابطال سند را از اداره نامبرده خواستار شود.
  • همچنین مطابق با ماده 25 قانون ثبت در مواردی همچون اشتباه نویسنده در ثبت سند و یا مغایرت سند ثبت شده با حکم قطعی دادگاه، هیئت نظارت ثبت می تواند اقدام به اصلاح سند نماید.
  • همچنین با توجه و بررسی مطالب فوق باید به این نکته مهم اشاره نمود که در اپارتمان ها و مجتمع های مسکونی و بطور کلی قطعات تفکیکی از یک پلاک ثبتی، یک مالک نمی تواند بدون رضایت سایر مالکین تقاضای اصلاح سند و مواردی همچون تغییر کاربری و ... نماید و برای انجام این امر و فرایند، رضایت سایر مالکین الزامی می باشد.

 

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اصلاح سند آپارتمان بدون رضایت سایر مالکین و همسایه ها

♦ در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که با بررسی قوانین و مقررات مربوطه به این نکته پی میبریم که در قطعات تفکیکی از یک پلاک ثبتی، نمی توان بدون رضایت سایر مالکین تقاضا و اقدام به اصلاح سند مالکیت نمود و نمی توان به ادارات و نهاد های صالح خصوصا شهرداری برای اقدام به این کار مراجعه کرد.البته شاید بتوان اصلاح سند راجع به داخل یک آپارتمان و متراژ داخلی یک واحد مسکونی را از این گزاره کلی استثنا نمود.

♦ باید به این نکته توجه نمایید که هیئت نظارت ثبت با توجه به مطالب فوق در مواردی بدون نیاز به حکم دادگاه اقدام به اصلاح سند می نماید و اگر این اقدام خارج از صلاحیت ها و اختیارات قانونی باشد، می توان به شورای عالی ثبت در رابطه با این اقدام اعتراض نمود، همچنین قانونگذار امکان شکایت نسبت به آراء شورای عالی ثبت را نیز در ماده 11 قانون تشکیلات و آیین رسیدگی دیوان عدالت اداری در نظر گرفته است و می توان در این رابطه به دیوان عدالت اداری مراجعه نمود.

 

 

مستندات قانونی - اصلاح سند بدون رضایت مالکین

اصل 40 قانون اساسی

 هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.

اصل 47 قانون اساسی 

مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند.

ماده 355 قانون مدنی

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی‌ نمایند.

ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض

هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.

ماده 21 قانون ثبت

 پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود.

ماده 22 قانون ثبت

 همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده 25 قانون ثبت

 حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت بدین قرار است:
۱- هر‌گاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و ادارهٔ ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
۲- هر‌گاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.
۳- هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسندهٔ سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.
۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و ادارهٔ ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
۶- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.
۷- هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
۸- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریهٔ رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.

ماده 149 قانون ثبت

 نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت می‌سر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما 

 

راه های تماس  و ارتباط با وکیل متخصص اسناد و املاک

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

Website

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

سوالات خود را جستجو کنید
ارسال سوال حقوقی و درخواست

دریافت وقت مشاوره حقوقی با ما

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی و اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری و جهت هماهنگی و دریافت وقت مشاوره حقوقی کلیک کنید.