تمدید و افزایش اجاره بها در ملک تجاری

_{^{راه های تمدید و افزایش اجاره بها در ملک تجاری}}

ازجمله حقوق و تکالیف مستاجر پرداخت اجاره بها است اما در مورد اختلاف باید ادعای مستاجر را مقدم شمرد زیرا اصولا مقدار اجاره بها را باید مستاجر بپذیرد این ساز و کار درماده 3 قانون روبط موجر و مستاجر هم پیش بینی شده است.

البته در مورد تعدیل میزان اجاره بها در صورتی که مورد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد و یا موضوع انتقال علاوه بر منافع سرقفلی و حق کسب  پیشه هم باشد ، باید گفت که چون در اجاره املاک تجاری با پایان مدت اجاره رابطه حقوقی پایان نمیپذیرد و گاه ممکن است سالها به طول بینجامد پس هیچ یک از طرفین در مدت

موجر حق تعدیل اجاره بها را بدون رضایت مستاجر ندارند. اما ممکن است رابطه حقوقی سالها به طول بینجامد ودر این مدت ترقی یا تنزل های فاحشی در قیمت ها رخ دهد پس عادلانه است که در صورت اتمام مدت قرارداد درخواست تعدیل اجاره بها را از دادگاه حقوقی صالح بکنند.

ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر در پیرو همین نظر تصریح دارد که وجود سه شرط لازم است:

1-  اثبات ترقی یا تنزل هزینه های زندگی : اگر مستاجر درخواست تعدیل کند و دلیلی بر تنزل هزینه به دادگاه ارایه ندهد تقاضای او توسط دادگاه پذیرفته نخواهد شد.( شاخص معیار بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی تمیز ترقی و تنزل هزینه زندگی است)

2- البته عدالت حکم میکند که موجر یا مستاجر بتواند پس از گذشت سه سال از دادگاه تعدیل کامل میزان نرخ اجاره بها را به تناسب نرخ عادله بخواهد. در کمتر از سه سال به اندازه ای نیست که تعدیل اجاره را بتوان از دادگاه تقاضا کرد.مبدا احتساب سه سال از تاریخی است که مستاجر به موجب آخرین اجاره نامه یا حکم دادگاه از عین مستاجره استفاده میکند.

3- حتما مدت اجاره منقضی شده باشد. اعم از اینکه اجاره برای بار اول تنظیم شده باشد یا در آن تجدید نظر شده باشد.

اما طبق مصوبه شماره 72 ستاد ملی مقابله با کرونا که تمهیداتی را برای املاک استیجاری در نظر گرفته است:

 در بند ۱ مصوبات آخرین جلسه ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا در خصوص حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی آمده است: حداکثر افزایش مبلغ اجاره  بها یا مبلغ رهن برای این قراردادها درکلان شهرتهران تا سقف ۲۵ درصد وسایر کلان شهرها تا سقف ۲۰ درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد خواهد بود. البته باید دید که مقدار اجاره بها چه مقدار بوده است و ایا مبلغ سه میلیون تومان 25 درصد اجاره بها محسوب میشود یا از آن تجاوز میکند.

نکته مهم اینکه اگر مورد اجاره فقط یک اجاره ساده مکان تجاری باشد که در مورد مسئله شما به نظر می رسد که چنین باشد ، پس از پایان مدت اجاره مبلغ اجاره با توافق طرفین قابل تعدیل و تغییر است اما در طول مدت قرارداد اجاره چنین امکانی وجود ندارد.

ماده 3 - در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ‌عادله روز تعیین می‌شود.

‌ماده 4 - موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها‌خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

​