تاثیر قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری و امکان ابطال یا فسخ

^{_{پاسخ – آیا می شود قرارداد خرید ملک واقع شده در طرح را فسخ یا باطل کرد ؟}}

• تسلیم در عقد معوض مانند عقد بیع عبارت است از اینکه یکی از طرفین دیگری را بر مالی که به او منتقل کرده است مستولی سازد. به عبارت دیگر تسلیم عبارت است از تمکین طرف از تصرف یا قرار دادن مورد معامله تحت اختیار طرف.
•  قانون مدنی در ماده 367 تسلیم را چنین تعریف نموده است تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.
• قدرت بر تسلیم مبیع از شرایط صحت بیع به شمار آمده است. در عقد بیع منظور از تســليم در واقع حصول قبض مبيع از سوى مشترى است، به گونه اى كه امكان تصرف و انتفاع از آن براى او فراهم شود، خواه اين منظور با تسليم مبیع از سوی بایع تحقق یابد، خواه مشتری به نحوی آن را تسلم کند. 
• باید توجه داشت که قدرت بر تسلیم، زمانى كه براى تسلیم مقرر شده شرط است و به همین جهت در معامله فضولی قدرت بر تسلیم در زمانی که متعهد یا مالک آن را اجازه دهد شرط می باشد. ماده 370 قانون مدنی در این باره مقررر می دارد اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.
• متعاملین نیز هنگام معامله بايد به وجود اين توانايى در زمان تسليم آگاه باشند و آنچه در قدرت بر تسلیم شرط است، علم متعاملین بر قدرت است نه قدرت واقعی، بنابراین در صورتی که چیزی بفروشد که علم بر حصول آن ندارد، بیع باطل است هرچند بعداً قادر بر تسلیم آن گردد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{امکان ابطال قرارداد خرید ملک واقع شده در طرح شهرداری}}

با توجه به توضیحات فوق، در خصوص تاثیر قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری باید گفت از آنجایی که علم طرفین در هنگام معامله بر قدرت بر تسلیم مورد معامله شرط صحت بیع می باشد، چنانچه یکی از طرفین به  عدم امکان تسلیم علم یا تردید داشته باشد، بیع مذکور باطل است.

ماده 348 قانون مدنی مقرر می دارد بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن‌ ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلّم باشد. 

نکته قابل توجه این است که اگر عقد با علم و قدرت طرفین بر تسلیم مورد معامله منعقد گردد و پس از انعقاد قرارداد، تسلیم موضوع آن در زمان تسلیم بطور موقت متعذر شود، طرف مقابل حق فسخ به استناد خیار تعذر تسلیم را خواهد داشت.
 خیار تعذر ‌تسلیم به ‌معنای اختیار برهم ‌زدن معامله در زمانی است که اجرای قرارداد به دلیل حادثه ‌ای خارج از اختیار طرفین غیر‌ممکن می شود. ماده 240 قانون مدنی در خصوص این خیار مقرر می دارد اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین ‌العقد ممتنع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ‌ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط‌ له باشد. 
در خیار تعذر تسلیم طرف مقابل غیر از فسخ عقد می تواند تا رفع مانع موقتی صبر نماید. در حالتی که مانع موقتی طوری باشد که بعد از گذشت مدت کوتاهی رفع شود، قرارداد همچنان صحیح و الزام ‌آور است مگر اینکه ایفای تعهد وحدت مطلوب باشد. توضیح اینکه خیار تعذر تسلیم در جایی است که پس از رفع مانع ایفای تعهد همچنان مطلوب طرف دیگر باشد. در صورتی که زمان اجرای قرارداد به گونه ای حائز اهمیت باشد که پس از گذشت آن زمان، ایفای تعهد دیگر برای طرف مقابل مطلوبیت ندارد (وحدت مطلوب)، در چنین حالتی عقد باطل خواهد بود. زیرا در این موارد تاخیر در اجرا در حکم عدم اجرای قرارداد اســت و اجرای خارج از موعد مقرر، ســودی به حال متعهدله قرارداد نخواهد داشت.
باید توجه داشت که در خیار تعذر تسلیم مانع باید موقتی باشد و اگر پس از عقد مانع دائمی جهت تسلیم مبیع بوجود آید، عقد از ابتدا باطل می گردد. در واقع تعذر دائمی، موردی است که عدم امکان اجرای تعهدات ناشی از قرارداد، همیشگی باشــد. به عنوان مثال موضوع قرارداد تلف گردد؛ در این حالت کلیه تعهدات ساقط گردیده و در نتیجه عقد از زمان تعذر منفسخ خواهد شد. 
مسئله ی دیگر در جایی است که بخشی از قرارداد اجرا شده و برای بخش دیگر مانع موقتی بوجود آمده است. در این حالت اگر قرارداد قابل تقسیم باشد عقد نسبت به  بخش انجام شده صحیح و نسبت به بخش متعذر خیار فسخ وجود دارد. 
باید توجه داشت که خیار تعذر تسلیم در هنگامی که طرفین در عقد کلیه  خیارات را از خود ساقط می نمایند (اسقاط کافه خیارات)، ساقط نمی گردد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص ابطال قرارداد ملک بدلیل قرار گرفتن در طرح شهرداری}}

در پاسخ به پرسش شما باید گفت قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری مصداق عدم قدرت بر تسلیم دائمی بوده  که در هنگام عقد نیز موجود بوده است؛ بنابراین بیع مذکور باطل است. در واقع این مورد تعذری اســت که در لحظه انعقاد قرارداد محقق شده و وجود دارد. در این حالت بدون در نظر گرفتن علم و جهل متعاملین، چنانچه تعذر به صورت دائمی باشد یا اینکه موقتی بوده اما به نحو وحدت مطلوب مورد نظر طرف قرارداد بوده باشــد قرارداد، از همان ابتدا باطل است زیرا توافق نمودن بر تعهدی که غیرقابل اجرا باشد، عملا نشانه آن است که متعاقدین اراده جدی بر ایجاد تعهد نداشته اند.
شما می توانید ابتدا اظهارنامه ای مبنی بر استرداد ثمن برای بایع ارسال نمایید و درصورتی که ایشان ثمن را بازنگرداند، دادخواست استرداد ثمن به استناد باطل بودن معامله را به طرفیت ایشان طرح نمایید. 
مطابق یک تحلیل و استدلال دیگر نتیجه عدم امکان تحویل جزء مبیع خیار تبعض صفقه است و نتیجه عدم امکان تسلیم کل مبیع خیار تعذر تسلیم.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی در خصوص امکان فسخ و ابطال معامله ملک در طرح شهرداری}}

ماده 240  قانون مدنی
اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین‌العقد ممتنع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ‌ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط‌ له باشد.
ماده 348  قانون مدنی
بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن‌ ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.
ماده ۳۶۷  قانون مدنی
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.
ماده ۳۶۸  قانون مدنی
تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.
ماده ۳۶۹  قانون مدنی
تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند.
ماده ۳۷۰  قانون مدنی
اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.
ماده ۳۷۱  قانون مدنی
در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است.
ماده ۳۷۲  قانون مدنی
اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته‌ صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.
ماده ۳۷۳  قانون مدنی
اگر مبیع قبلا در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نیست و همچنین است در ثمن.
ماده ۳۷۴  قانون مدنی
در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن قبض کند.
ماده ۳۷۵  قانون مدنی
مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ‌ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.
ماده ۳۷۶  قانون مدنی
در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.
ماده ۳۷۷  قانون مدنی
هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن ‌موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
ماده ۳۷۸  قانون مدنی
اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.
ماده ۳۷۹  قانون مدنی
اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت. و اگر بایع ملتزم شده‌ باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند مشتری حق فسخ دارد.
ماده ۳۸۰  قانون مدنی
در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد‌ میتواند از تسلیم آن امتناع کند.
ماده ۳۸۱  قانون مدنی
مخارج تسلیم مبیع از قبیل اجرت نقل آن به محل تسلیم، اجرت شمردن و وزن کردن و غیره به عهده بایع است مخارج تسلیم ثمن بر‌عهده مشتری است.
ماده ۳۸۲  قانون مدنی
هر گاه عرف عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم بر خلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد بر خلاف آن شرط شده باشد ‌باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین میتوانند آن را به تراضی تغییر دهند.
ماده ۳۸۳  قانون مدنی
تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده میشود.
ماده ۳۸۴  قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا‌ قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵  قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۳۸۶  قانون مدنی
اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود بایع باید علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.
ماده ۳۸۷  قانون مدنی
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر این که بایع برای‌ تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.
ماده ۳۸۸  قانون مدنی
اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.
ماده ۳۸۹  قانون مدنی
اگر در مورد دو ماده فوق تلف شدن مبیع یا نقص آن ناشی از عمل مشتری باشد مشتری حقی بر بایع ندارد و باید ثمن را تادیه کند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما