وکیل برای تخلیه مغازه تجاری - سرقفلی

_{^{متن دادخواست تخلیه مغازه تجاری}}

مرجع رسیدگی : شعبه چهارم عمومی

کلاسه پرونده : .........
تاریخ رسیدگی : 91/6/2
خواهان : حسن ......
خوانده : اسدالله ........
خواسته : تخلیه یک باب مغازه از پلاک ثبتی ......... اصلی بخش 4 واقع در خیابان ........ و مطالبه اجرت المثل مغازه زمان تصرف بر اساس نظریه کارشناس محترم به 30/100/000 ریال به احتساب خسارات دادرسی

دلایل و منضمات :

1- وکالتنامه

2- اسناد مالکیت

3- پایان کار شهرداری

4- حکم بازنشستگی 

5- اظهار نامه
وکیل خواهان دادخواستی به شرح ذیل تقدیم دادگاه نموده:
ریاست محترم دادگاه عمومی 
احتراما اینجانب به وکالت از سوی خواهان به استحضار می رسانم موکل به موجب دو جلد سند مالکیت به شماره ثبتی ........... اصلی بخش 4 شش دانگ یک باب منزل است که دوازده متر از مساحت منزل مذکور به طور مستقل به صورت مغاز بوده و طبق پایانکار شهرداری به شماره ........... مورخ 82/6/2 دارای مجوز تجاری می باشد که با وجود اینکه موکل از 82/9/9 در سه دانگ از تاریخ 82/6/8 مالک تمام شش دانگ ملک مذکور میباشد خوانده از زمان مالکیت موکل در مغازه متصرف بوده و هیچگونه قرارداد اجاره ای با موکل منعقد ننموده بلکه در سالهای گذشته پدر بزرگ موکل به جهت مساعدت به خوانده مغازه را موقتاً در اختیار وی قرار داده و بنا بود هر زمان اعلام گردید خوانده مغازه را تخلیه و به مالک تحویل دهد در این خصوص خوانده هیچکونه مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نکرده و همچنین چون قرارداد اجارهای با موکل تنظیم ننموده و رابطه وی استیجاری نمیباشد بلکه مغازه موقتاً به وی واگذار گردید بوده که با مالکیت موکل و با وجود اعلام تخلیه از سوی وی خوانده کماکان به تصرفات خود ادامه داده و اخیرا خوانده به طور یک طرفه و بدون موافقت موکل سالیانه مبلغ پنج هزار تومان اجاره در نظر گرفته و جهت پنج سالی مبلغ سی هزار تومان در صندق ثبت تودیع نموده است در حالیکه چنانچه موکل قصد اجاره دادن مغازه را داشت مبلغ اجاره بها ماهیانه بیش از سی هزار تومان میباشد و خوانده می بایست به لحاظ عدم وجود اجاره بها ماهیانه بیش از اجرت المثل زمان تصرف بر اساس قیمت عادلانه روز به طور ماهیانه حداکثر تا دهم ماه بعد اقدام نماید که عدم پرداخت مبلغ اجرت المثل با وجود مراجعات مکرر موکل به خوانده و ارسال اظهار نامه ........... مورخ 91/2/13 و همچنین امتناع خوانده از تنظیم قرارداد اجاره بر اساس نرخ اجاره بها موجبات تخلیه می باشد همچنین به جهت اینکه در حال حاضر موکل از اداره آموزش و پرورش به موجب حکم به تاریخ 90/7/1 بازنشسته گردیده است و دارای سه فرزند محصل در خانه و همسر و مادر پیری بوده که تحت تکفل وی می باشند و حقوق بازنشستگی نیز کفاف امر معاش وی را ندارد و به مغازه خود جهت کسب و گذراندن زندگی نیاز عاجز دارد و چون خوانده از تخلیه مغازه و تحویل آن امتناع می نماید لذا مستندا به ماده 6 و بند 9 ماده 14 و بند 2 ماده 15قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تقاضای صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه مغازه مورد خواسته متعلق به موکل و همچنین پرداخت اجرت المثل زمان تصرف خوانده بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری را با احتساب خسارات دادرسی از محضر محترم دادگاه خواستارم. 

_{^{جریان رسیدگی پرونده - تخلیه مغازه تجاری}}

وکالتنامه وکیل در حد غیر مالی تمبر خورده و صحیحاً تنظیم شده مدارک پیوست دادخواست همه برابر اصل شده و تبمر خورد بر مبنای 3/100/000 تومان دادخواست تمبر خورده سپس به شعبه 4 ارجاع شده و دستور تعیین وقت رسیدگی و ارسال اخطاریه وقت دادگاه برای طرفین صادر گردیده.

اخطاریه برای وکیل خواهان طبق ماده 70 ابلاغ شده 
اخطاریه برای وکیل خوانده طبق ماده 70 ابلاغ شده 
خوانده بعداً در دفتر دادگاه حاضر شده و ضمایم دادخواست را تحویل گرفته است.
در جلسه دادگاه خوانده با یک لایحه که ثبت دفتر لوایح شده بیان داشته موضوع مطروحه قبلاً در شعبه 8 مرد رسیدگی واقع شده و بدلیل بی اساسی و واهی بودن قرار ابطال صادر گردیده لذا جهت تسریع و اینکه اسنادی را که دارم در پرونده کلاسه شعبه 8 بصورت اصل آنها در آن پرونده مضبوط است تقاضای مطالبه پرونده مذکور را داردم.
وکیل خواهان لایحه ای داده که ثبت لوایح شده. که خواسته خود را مطابق دادخواست توضیح داده و ذیلاً آورده موکل او از سال 76 عدم رضایت خود را اعلام کرده و ید امانی خوانده از همان تاریخ به یدضمانی خود را اعلام کرده و ید امانی خوانده از همان تاریخ به ید غاصبانه تبدیل شده است و همانطور که ماده 308 قانون مدنی تصریح دارد غصب ........... که مقصود از اثبات ید بر مال غیر موردی است که شروع استیلا به اذن مالک باشد ولی بدون مجوّز و پس از قطع اذن ادامه یابد و خوانده به تصرفات غاصبانه خود همچنان ادامه داده و هر زمان موکل جهت تخلیه بوی مراجعه می کرده خوانده تقاضای مهلت خواسته  پاسخگو نبوده است. تا اینکه اخیراً خوانده بطور یکطرفه مبلغ سی هزار تومان جهت اجره المثل در صندوق ثبت تودیع نموده است و ......... نهایتاً خواستار ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین میزان اجرت المثل و صدور حکم بر تخلیه و پرداخت اجرت المثل را خواستار گردیده است. 
قولنامه ارائه شده از طرف خوانده که با سید محمد رضایی مدرسی نوشته برابر اصل شده. 
فیش واریز وجه به صندوق ثبت برابر اصل شده
رسید عادی دریافت اجاره از آقای ................ با تاریخ 85/4/23 برابر اصل شده است.

_{^{جلسه رسیدگی تخلیه مغازه تجاری}}

به تاریخ فوق در وقت مقرر شعبه چهارم دادگاه عمومی مشهد به تصدی امضاء کنندگان زیر با حضور وکیل خوانده و خواهان تشکیل است ملاحظه میگردد نامبردگان لوایحی ارسال که به شماره 602 و 600 مورخ و 91/6/2 ثبت و ضم سابقه و قرائت شد وکیل خواهان اظهار می دارد دعوی بشرح دادخواست و لایحه تقدیمی است تقاضای الزام خوانده مبنی بر تخلیه ید خوانده نسبت به مغازه موضوع پلاک مطالبه اجرت المثل مغازه مورد بحث از ابتدای سال 86 را با جلب نظر کارشناس دارم خوانده اظهار می دارد بنده به موجب اجاره نامه عادی مورخ 71/1/1 مغازه مورد بحث را از آقای حاج سید محمد رضا .........  ماهیانه سیصد هزار ریال اجاره و تاکنون در مغازه مورد اختلاف متصرف میباشم و اجاره بهای معین را تا آخر سال 61 به موجر و ورثه وی پرداخت کردم رسید کتبی دارم چون از تاریخ 75 از دریافت اجاره خودداری کرد به ثبت واریز کردم ضمناً در روزهای آخر سال 50 سرقفلی را از آقای ......... خریدم و وکیل خواهان میگوید: چون خوانده اقرار کرده مغازه را از آقای ............ خریداری کرده و اجارهبها قبل از مالکیت موکل به آقای ........... پرداخت نموده و چون منشا تصادفات هیچ یک از افراد مذکور بهموجب قرارداد استیجاری نبوده و عند الزوم تقاضای احظار نامبردگان را داریم و به فرض وجود رابطه استیجاری تقاضای تخلیه مغازه مورد بحث را به لحاظ انتقال به غیر قبل از مالکیت موکلم را دارم طرفین اظهار داشته عرض دیگری ندارد از استماع تصمیم دادگاه اسقاط حق حضور نمودند. 
دادگاه با بررسی اوراق پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید. 

_{^{رای دادگاه - تخلیه مغازه تجاری}}

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای محمد حسن ............. به وکالت از طرف آقای حسن ........... به طرفیت آقای اسد الله ........... به خواسته تقاضای رسیدگی مبنی بر صدور حکم به تخلیه یک دربند مغازه از پلاک ثبتی ............. اصلی بخش 4 واقع در خیابان ............... و مطالبه اجرت المثل مغازه زمان تصرف بر اساس نظریه کارشناس مقوم به 30/100/000 ریال با احتساب خسارات دادرسی ماحصل ادعای وکیل خواهان چنین است که شش دانگ ملک مورد بحث متعلق به موکل وی بوده و چون تصرفات خوانده در مغازه مورد دعوی غاصبانه بوده و نامبرده از تاریخ  1376 اجاره بهای پرداخت ننموده تقاضای الزام وی را به پرداخت اجره المثل مغازه مورد بحث را نموده خوانده دفاعاً ضمن جلسه رسیدگی 91/6/2 اظهار داشته به موجب اجاره نامه عادی مورخه 71/1/1 مغازه مورد بحث را از آقای حاج سید محمد رضا ............ ماهیانه سیصد و چهل ریال اجاره و تا کنون در مغازه مورد اختلاف متصرف بوده و اجارهبهای معین را تا آخر سال 61 به موجر و ورثه وی پرداخت و از سال 62 تا سال 75 مال الاجاره را به شخص خواهان پرداخت می نموده که رسید کتبی مورخ 85/4/23 موید این موضوع بوده از جهتی چون خواهان از تاریخ 75 از دریافت اجاره مذکور خودداری کرد لذا طی قبوض شماره.... بقیه اجور معوقه را به حساب اداره ثبت واریز و فتوکپی آن تقدیم دادگاه گردیده و بلاخره مدعی گردید که در روزهای آخر سال 1350 سرقفلی مغازه مورد اختلاف را از آقای رضا ..... خریداری نموده دادگاه با بررسی اوراق پرونده و نظر به اینکه حسب مدارک که ارائه شده از ناحیه خوانده و مفاد اظهارات وکیل خواهان ضمن جلسه معین مورخ 91/6/3 موید وجود رابطه استیجاری خوانده در مغازه مورد دعوی بوده بنابراین تصرفات مشار الیه در مغازه موضوع دعوی غاصبانه نمیباشد و از جهتی آن قسمت دیگر از دعوی مطروحه مبنی بر مطالبه اجرت المثل نیز چون اصولا مطالبه اجرت المثل ناظر به امکان مسکونی است و از جهتی خوانده نیز اجور معوقه مغازه مذکور را پرداخت نموده لذا دعاوی اقامه شده بنظر غیر وارد تلقی مستندا به ماده 1257 ق مدنی محکوم به رد است رای صادر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظراست.

_{^{نظر نهایی در خصوص تخلیه تجاری :}}

دادخواست مطروحه توسط وکیل خواهان مطرح گردیده که با توجه به وکالتنامه پیوست دادخواست سمت وکیل محرز میباشد.مدارک استنادی خوانده توسط مدیر دفتر دادگاه برابر اصل گردیده است.وقت رسیدگی، وقت مقرر میباشد که اصحاب دعوی حضور دارند. 
مدارک استنادی مندرج در ستون دلایل و منضمات توسط وکیل خواهان برابر با اصضل گردیده است در خصوص لایحه وکیل خواهان مطالب ذیل ملحوظ میباشد.اینکه استناد به عدم رضایت موکل از سال76 نسبت به تصرفات خوانده ید امانی خوانده را تبدیل به ضمانی نموده که در خصوص امکان تجاری شامل قانون سال 1356 فاقد و جهاتت قانونی است همی قدر که وکیل خواهان ابراز نموده موکلش تا سال 76 رضایت داشته و اجاره می گرفته دلیل بر ایجاد رابطه استیجاری میباشد و نیاز به کتبی بودن رابطه استیجاری نمی باشد. همچنین وکیل خواهان اظهار نموده ید خوانده غاصبانه است ولی در متن دادخواست استناد به قانون موجر و مستاجر سال 56 نمود، اگر ید غاصبانه است خواسته میبایست خلع ید طرح گردد اگر استیجاری است تخلیه، لذا عدم مهارت در طرح دعوی توسط وکیل خواهان به وضوح مشخص و حتی در جلسه دادرسی نیز اظهارات وی کاملا ضد نقیض میباشد.
در متن صورتجلسه وکیل خواهان تخلیه به لحاظ انتقال به غیر قبل از مالکیت موکلش را خاستار گردید که درست بنظر نمیرسد و خرید ملک نمیتواند معترض حقوقی که قبل از تملک او در ملک بوجود آمده باشد و با توجه به انتقال سرقفلی قبل از مالکیت خواهان، مالک قبلی یا ورثه او از حق خود نسبت به انتقال به غیر بودن اذن مالک بطور ضمنی گذشت نمودهاند و اعتراضی نداشتهاند و این حق به خواهان منتقل نگردیده تا بتوان به استناد آن تخلیه را درخواست کرد.
دادنامه صادره در خوصص احراز رابطه استیجاری مستندا به مدارک ارائه شده از ناحیه خوانده و رد دعوی صحیح میباشد و در خصوص اجرت المثل استدلال دادگاه محترم مبنی بر اینکه اجرت المثل در خصوص اماکن تجاری هم صدق میکند و عدم پرداخت اجرت المثل برای موجر میباشد. 
رای صادره وفق مقررات قانونی آیین دادرسی مدنی ماده 330 قابل تجدید نظر میباشد که در ذیل رای به آن اشاره شده است.

_{^{مطالب مرتبط با تخلیه تجاری :}}

1- دادخواست و رای تخلیه ملک تجاری

2- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره اماکن تجاری

3- سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وکیل سرقفلی

4- راههای تخلیه فوری ملک و درخواست تخلیه دستور تخلیه