شرایط و امکان اعمال حق شفعه در انتقال زمین مشاعی
سلام.وقت بخیر 6 دانگ قطعه زمینی به متراژ 450 متر، دارای 2 سند 3 دانگ زمین مشاع رسمی (تک برگ) می باشد و هر سند (3 دانگ) متعلق به یک نفر است، آیا انتقال و بیع یک سند بدون اطلاع و رضایت شریک دوم مشمول حق شفعه می گردد؟ ( هرسند یک مالک دارد)
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 164
پاسخ – یکی از شرکای مشاعی زمین در چه صورت می تواند حق شفعه را اعمال نماید ؟
- شفعه در لغت به معنای تقویت و کمک کردن ضمیمه کردن است و واژه های شفاعت و شفیع نیز از همین ریشه اند. شفیع نیز با ضمیمه کردن مبیع به ملک خود باعث تقویت ملک خود می شود. از لحاظ اصطلاحی نیز ماده 808 قانون مدنی حق شفعه را تعریف کرده است بر اساس این ماده حق شفعه حقی است که شریک ملک مشاع در ازای پرداخت ثمن به خریدار حصه مشاع می تواند مبیع او را تملک کند.
- بر اساس ماده 808 قانون مدنی برای پیدایش حق شفعه باید شرایط متعددی جمع باشند این شرایط عبارت است از غیر منقول بودن مال مشاع ، قابل تقسیم بودن مال مشاع ، محدود بودن شرکا به دو شخص ، مشاع بودن مال مشاع ، انتقال حصه شریک از طریق بیع به شخص ثالث.
- ماده 808 قانون مدنی غیر منقول بودن مال مشاع را اولین شرط ایجاد حق شفعه بیان کرده است و به دلیل خلاف اصل بودن حق شفعه از گسترش آن به اموال منقول جلوگیری شده است که البته این رویکرد کمی قابل انتقاد است و با مبنای حق شفعه که از قاعده لاضرر تبعیت می کند ناسازگار است.
- مطابق ماده مزبور حق شفعه در اموالی ایجاد می شود که قابل تقسیم باشد و مفهوم مخالف آن این است که در اموال غیر قابل تقسیم جایی ندارد و این حق ایجاد نمی شود. که البته این وصف نیز قابل انتقاد است و با مبنای حق شفعه که لاضرر است هم خوانی ندارد و بهتر است در اموال غیر قابل تقسیم نیز این حق ایجاد شود و چه بسا نیاز ایجاد چنین حقی در اموال غیر قابل تقسیم بیشتر احساس می شود. البته در رویه قضایی مراد از قابل تقسیم بودن اموال قابل افراز بودن آن است .
- قانون مدنی در ماده 808 خود محدود بودن شرکا به دو نفر را پذیرفته است و بیان دارد که شرکا نباید بیشتر از دو نفر باشند و تفاوتی هم نمی کند که دو شخص حقوقی باشد یا دو شخص حقیقی. نکته مهم در این وصف این است که محدود بودن شرکا به دو نفر در زمان انعقاد بیع است یعنی زمان ایجاد حق شفعه نه در زمان اخذ به شفعه.
- مهم ترین شرط پیدایش حق شفعه مشاع بودن مال است و اشاعه در عین مال است. همان طور که صرف مجاورت و اتصال دو ملک حق شفعه ایجاد نمی شود.
- و شرط آخر انتقال به ثالث از طریق بیع است . اولا حتما باید به شخصی غیر از شریک انتقال داده شود و اگر به خود شریک انتقال یابد حق شفعه منتفی است. دوما ظاهر ماده نشان میدهد که انتقال حصه شریک به دیگری عنوان بیع باید داشته باشد. سوما حصه شریک باید به عنوان مبیع انتقال یابد نه ثمن.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اعمال حق شفعه در انتقال زمین مشاع
♦ در نظر داشته باشید که تمامی این شرایط باید جمع شود تا حق شفعه ایجاد شود در غیر اینصورت ایجاد حق شفعه منتفی است.
♦ اما با توجه به نص سوال این برداشت میشود که حق شقعه ایجاد شود چرا که تمامی شرایط وجود دارد یعنی ملک قابل افراز است مشاع است قابل تقسیم است دو شریک دارد شریک دیگر قصد بیع حصه مشاع خود را دارد. پس حق شفعه برای شما ایجاد خواهد شد و شما نسبت به خریدار حصه مشاع حق تقدم دارید و می توانید آن معامله را به استناد ایجاد حق شفعه به استناد ماده 808 قانون مدنی باطل کنید.
جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید - 88019243
مستندات قانونی - شرایط اعمال حق شفعه
ماده 808 قانون مدنی
هر گاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترك باشد و يكي از دو شريك حِصّه خود را بقصد بيع بشخص ثالثي منتقل كند شريك ديگر حق دارد قيمتي را كه مشتري داده باو بدهد و حّصّه مَبيعه را تَمَلُّك كند. اين حق را حق شُفعه و صاحب آن را شفيع ميگويند.
ماده 810 قانون مدنی
اگر ملك دو نفر در مَمَرّ يا مجرا مشترك باشد و يكي از آنها مِلك خود را با حق مَمَرّ يا مَجرا بفروشد ديگري حق شُفعه دارد اگر چه در خود مِلك مشاعاً شريك نباشد ولي اگر مِلك را بدون مَمَرّ يا مَجرا بفروشد ديگري حق شُفعه ندارد.
ماده 811 قانون مدنی
اگر حِصّه يكي از دو شريك وقف باشد مُتولّي يا موقوف‌عليهم حق شُفعه ندارد.
ماده 812 قانون مدنی
اگر مَبيع متعدد بوده و بعض آن قابل شُفعه و بعض ديگر قابل شُفعه نباشد حق شُفعه را ميتوان نسبت به بعضي كه قابل شُفعه است بقدر حِصّه آن بعض از ثَمَن اجرا نمود.
ماده 813 قانون مدنی
در بيع فاسد حق شُفعه نيست.
ماده 814 قانون مدنی
خياري بودن بيع مانع از اخذ بشُفعه نيست.
ماده 815 قانون مدنی
حق شُفعه را نميتوان فقط نسبت بيك قسمت از مَبيع اجرا نمود صاحب حق مزبور يا بايد از آن صرف نظر كند يا نسبت بتمام مَبيع اجرا نمايد.
ماده 816 قانون مدنی
اخذ بشُفعه هر معامله را كه مشتري قبل از آن و بعد از عقد بيع نسبت بمورد شُفعه نموده باشد باطل مينمايد.
ماده 817 قانون مدنی
در مقابل شريكي كه بحق شُفعه تَمَلُّك ميكند مشتري ضامن دَرَك است نه بايع ليكن اگر در موقع اخذ بشُفعه مورد شُفعه هنوز بتصرف مشتري داده نشده باشد شفيع حق رجوع بمشتري نخواهد داشت.
ماده 821 قانون مدنی
حق شُفعه فوري است.