صحت و درستی تمدید قرارداد اجاره با پشت نویسی

_{^{پاسخ – آیا مالک می تواند با پشت نویسی قرارداد را با مستاجر تمدید و اصلاح نماید ؟}}

• اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می گویند.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
• برای انعقاد عقد اجاره باید ایجاب از طرف یکی و قبول از جانب دیگری، مطابق قواعد عمومی به عمل آید.
• بر خلاف عقد بیع که بایع ملزم به انتقال ملکیت است و ضرورتا باید مالک آن بوده باشد و یا از سوي مالک مأذون باشد، در عقد اجاره، لازم نیست موجر مالک عین مستأجره باشد بلکه صرف مالکیت منافع کافی است.
• علاوه بر این موارد، طرفین باید عاقل و بالغ باشند و موضوع اجاره باید معلوم و معین باشد.
• لازم به ذکر است که مورد اجاره بنابر ماده 468 قانون مدنی می تواند اشیا، حیوانات یا اشخاص باشد.
• از دیگر شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره، معلوم بودن مدت آن، امکان استفاده از مورد اجاره و بقای مورد اجاره در برابر استفاده از آن است. 
• در مبحث تخلیه در قراردادهای مشمول روابط موجرو مستاجر 1376 با انقضای مدت اجاره و قراردادهای تحت حاکمیت قانون  1356با حکم دادگاه، مستاجر موظف به تخلیه محل می باشد و در صورت استنکاف، بعد از مطالبه موجر، مطابق ماده 631 قانون مدنی، از تاریخ مطالبه استرداد عین مستاجره از طرف مالک و امتناع متصرف با امکان رد، عنوان امانت مالکانه از بین رفته و متصرف در حکم غاصب در می آید و ضامن عین و منافع مال مغصوبه می باشد.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
• بنابراین، در انتهای قرارداد اجاره مستاجر ملزم به رفع استیلا از مورد اجاره و تحویل آن به نحوی که موجر بتواند مالکیت خود بر ملکش را بازیابد و اعمال مالکیت نماید می باشد.
• شرط اساسی برای تحقق عمل تخلیه رفع ید از عین مستاجره می باشد.  
• رفع ید به معنای برداشتن هر نوع سلطه و تسلط مالکانه بر مال می باشد. برای تحقق این امر مال باید از تحت تصرف و اختیار متصرف خارج گردد، به عبارت دیگر رابطه ی بین مال و متصرف قطع شود.
• همچنین، براي تحقق عمل تخلیه رفع استیلای مستاجر کافی نیست بلکه بایستی مورد اجاره به قبض موجر درآمده باشد. تحقق تخلیه بدون قبض اعتباری ندارد. به عبارت دیگر، تحقق تخلیه منوط به تحقق قبض می باشد.
• در مورد مال غیر منقول تحقق قبض تابع عرف و عادت است، مثلا در اجاره، تسلیم کلید موجب تحقق قبض می باشد. به موجب ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 هر‌گاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌ تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌
• در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌ شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌ کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌ نامه برقرار است. 
• لازم به ذکر است که بعد از انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر مورد اجاره را تخلیه نموده ولی تحویل مالک ندهد باید اجرت المثل بپردازد.
• ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، به صرف انقضاي مدت اجاره به موجر حق درخواست تخلیه را می دهد. در قانون مذکور برای اینکه طرفین عقد اجاره خصوصا موجرین بتوانند از مزایای این قانون استفاده کنند باید قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم، و یا در صورتی که به تنظیم سند عادی مبادرت می نمایند جمیع شرایط مقرر در ماده 2 این قانون را رعایت کنند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{شرایط قانونی تنظیم قرارداد اجاره}}

1- قید مدت در قرارداد اجاره
2- تنظیم قرارداد عادي در دو نسخه
3- امضاي موجر و مستاجر در قرارداد اجاره
4- امضاي دو شاهد معتمد در ذیل دو نسخه اجاره نامه

_{^{دلایل و جهات تخلیه از سوی موجر}}

1- تخلیه به دلیل انقضای مدت قرارداد اجاره
3- تخلیه به دلیل انتقال به غیر
4- تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجر
5- تغییر شغل

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اعتبار تمدید قراداد اجاره با پشت نویسی}}

در پاسخ به پرسش شما در خصوص صحت و درستی تمدید قرارداد اجاره با پشت نویسی باید گفت  قانونگذار در ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قراردادهاي استیجاري منعقده بعد از تاریخ 1/7/1376 را مشمول قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون و شرایط مقرر طرفین قرارداده است.

بنابراین در موارد مسکوت مانده در قانون به قانون مدنی باید رجوع نمود. بنابراین، توافق مذکور در صورت وجود قصد و اراده ی و رضای طرفین بر تمدید اجاره، به موجب ماده 10 قانون مدنی صحیح و الزام آور می باشد و اینکه پشت قرارداد آوررده شده خللی در صحت آن وارد نمی کند. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی در خصوص اعتبار پشت نویسی اجاره نامه}}

جهت اطلاع از مقررات مربوط به اعتبارقراردادهای اجاره مقررات زیر را مطالعه نمایید :

متن قانون مدنی ماده 10 و ماده 466 تا ماده 631
متن ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
هر‌گاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضی او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌ تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

متن قانون روابط موجرو مستاجر 1376
‌ماده ۱
از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌ دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
‌ماده ۲
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.
‌ماده ۳
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما