امکان فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط فروشنده متخلف

_{^{پاسخ – آیا اگر فروشنده خود متخلف باشد می تواند حق فسخ قراردادی را اعمال نماید ؟}}

• در عقد بیع ثمن با مبیع مبادله میشود پس منطقی است که همانگونه که بایع ملزم به تسلیم مبیع است مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن گردد.(بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی) بنابراین فروشنده می تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد ولی برخلاف نظام های حقوقی دیگر در نظام حقوقی ما تاخیر در پرداخت ثمن به فروشنده حق فسخ نمی دهد مگر در خیار تفلیس یا تاخیر ثمن . 
• البته در خصوص اینکه به اصطلاح پیش فروش آپارتمان بیع است یا در قالب ماده 10 قانون مدنی توصیف می شود تردید و اختلاف است.اینکه بیع نباشد و قرارداد پیش فروش قراردادی بی نام و آزاد باشد با توجه به مقررات حاکم بر قراردادها منطقی تر به نظر می رسد. 
• طرفین می توانند در هر قرارداد مملک که موضوع ان تملیک مال به طرف مقابل است هر شرطی را بگنجانند و معمولا برای تاخیر در تحویل آپارتمان یا پرداخت وجه معامله در قراردادهای پیش فروش آپارتمان ضمانت اجرا گنجانده می شود.

_{^{شرایط ایجاد خیار تاخیر ثمن نیز چهار شرط مهم دارد:}} 

1- اول اینکه مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد که چون خریدار و فروشنده هر دو از اجرای تعهد خود سر باز می زنند فروشنده در وضع خطرناکی قرار می گیرد که ادامه آن عادلانه به نظر نمی رسدانصاف حکم می کند فروشنده بتواند با برهم زدن قرارداد  به این وضع پایان دهد.
2- دوم اینکه تادیه ثمن و تسلیم مبیع موجل نباشد زیرا در این مورد حق حبس وجود ندارد و گروکشی مبیع و ثمن ممکن نیست.
3- سوم اینکه تسلیم مبیع و ثمن هیچکدام انجام نشده باشد زیرا تسلیم هر یک از آنها حق حبس را از بین خواهد برد؛ ان کسی که متخلف است باید به ایفای تعهدات اجبار شود و هیچ موجبی برای فسخ قرارداد نیست .البته ضرورتی هم وجود ندارد که تادیه ثمن به طور مستقیم و با پرداخت پول صورت گیرد به هر ترتیبی که خریدار بتواند موجبات برائت ذمه را فراهم کند کافی است.
4- چهارم اینکه باید سه روز از تاریخ بیع بگذرد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان بدلیل تخلف فروشنده}}

در صورتی که ضمانت اجرای عدم پرداخت وجه معامله حق فسخ نباشد در چنین قراردادی پیش فروشنده به بهانه عدم دریافت قسمت یا تمام ثمن نمی تواند معامله را فسخ کند و اگر طرفین برای تاخیر در پرداخت ثمن شرط جزای قراردادی (وجه التزام) یا امکان فسخ در نظر گرفته باشند مطابق آن امکان اعمال ضمانت اجرا وجود دارد.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
نکته بسیار مهم اینکه مطابق یک نظر پذیرفته شده طرف متخلف خود نمی تواند انتظار مجازات قراردادی مخاطب و طرف قرارداد را داشته باشد ؛ یعنی اگر پیش فروشنده خود در تحویل آپارتمان تخلف نموده باشد نمی تواند به دلیل تاخیر در پرداخت وجه قرارداد خسارت تاخیر گرفته یا معامله را فسخ نماید.

_{^{مستندات قانونی - فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان}}

ماده 362 قانون مدنی

آثاربیعی که صحیحاواقع شده باشدازقرارذیل است:

1 - بمجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .

2 - عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرارمیدهد.

3 - عقدبیع بایع رابه تسلیم مبیع ملزم می نماید.

4 - عقدبیع مشتری رابه تادیه ثمن ملزم می کند.

ماده 377 قانون مدنی

هر یک از بایع از مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هرکدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود. 

ماده 399 قانون مدنی
در عقد بیع ممکن است شرط شودکه در مدت معین برای بایع یا مشتری یاهردوشخص خارجی اختیارفسخ معامله باشد.

ماده 402 قانون مدنی
هرگاه مبیع عین خارجی ویادرحکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع متبایعین اجلی معین نشده باشدا گر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود.

ماده 401 قانون مدنی
اگربرای شرط مدت معین نشده باشدهم شرط خیار و هم بیع باطل است .

ماده 403 قانون مدنی

اگر بایع بنحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد. 

ماده 404 قانون مدنی

هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود اگر چه ثانیا بنحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد. 

ماده 406 قانون مدنی
خیار تاخیر مخصوصی بایع است و برای مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی باشد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما