امکان لغو و فسخ قرارداد اجاره توسط موجر پس از فروش

_{^{پاسخ – آیا موجر می تواند به بهانه فروختن ملک، قرارداد اجاره را لغو کند ؟}}

• به موجب ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.
• لازم به ذکر است که مستأجر نیز در مقابل متعهد ميشود مالي را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره ميپردازد ممكن است يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال الاجاره يا اجاره بها مي نامند.
• اجاره عقدی است معوض، موقت و لازم. برای انعقاد عقد اجاره موجر و مستأجر باید اهليت داشته باشند يعني عاقل، بالغ و رشید باشند.
• همچنین موجر باید مالک منافع مالی که اجاره می دهد باشد. در واقع، موجر بايد مالک منفعتي باشد كه به ديگري تحت عنوان اجاره واگذار ميكند ولي لازم نيست كه حتماً مالك عين مورد اجاره هم باشد زیرا موضوع عقد اجاره انتقال منافع است.
• پس از آنكه عقد اجاره بطور صحيح واقع شد، مستأجر مالک منافع مورد اجاره ميشود. به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالک عين مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و در مدتي كه مورد اجاره در اجاره او هست می تواند آن را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق این کار را ندارد. البته در خصوص محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به ديگري انتقال دهد، حق چنين اقدامي نخواهد داشت و لین عمل تخلف از مقررات محسوب شده و دارای ضمانت اجراست.
• برابر ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، مستأجر نمي تواند تمام يا قسمتي از منافع مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين اختيار به او داده شده باشد.
• در رابطه با فروش مال اجاره داده شده باید گفت برای انتقال عين مستأجره توسط مالک به ديگري هيچگونه ممانعتي وجود ندارد زيرا اوست كه مالک عين است و ميتواند آن را به ديگري انتقال دهد و اين انتقال به هيچ وجه خللي در عقد اجاره كه يک عقد لازم است ايجاد نمي كند. بنابراین، عقد اجاره همچنان پابرجاست و به قوت خود باقي است و مالک جديد بايد تا سررسيد مدت عقد اجاره صبر كند و نمي تواند موجبات تخليه موجر را فراهم آورد. زيرا او اكنون صاحب عين است نه منفعت. و همچنين در اختيار داشتن منافع توسط مستأجر عاملي براي جلوگيري از انتقال عين ملک نيست و تنها مالک جدید را تا مدت زمان پایان عقد اجاره از مالکیت منافع عین محروم می نماید.
• در رابطه با امکان لغو و فسخ قرارداد اجاره توسط موجر پس از فروش باید گفت اجاره عقدی است لازم به این معنا که انحلال این عقد تنها در صورت توافق طرفین یا به موجب حکم قانون خواهد بود در غیر این صورت هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{موارد حق فسخ عقد اجاره برای موجر}}

1-  در موردي كه مستأجر با سلب حق انتقال به غير، مورد اجاره را كلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده و يا عملاً از طريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار ديگري، بجز اشخاص تحت كفالت قانوني خود مثل پدر و مادر و اولاد تحت تكفل قرار داده باشد.
2- در صورتي كه در اجاره نامه محل مسكوني، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد، مثلا  اگر موجر و مستأجر در قرارداد اجاره شرط كنند هرگاه موجر، مورد اجاره را به ديگري بفروشد يا صلح كند يا ببخشد حق داشته باشد قرارداد اجاره را فسخ كند.
3- در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
4- در صورتيكه مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نمايد.
5- چنانچه مستأجر مورد اجاره را مركز فساد قرار داده باشد.
6- تعدی و تفریط مستاجر
7- در صورتی که مال مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد و موجر از باب این قضیه ضرر ببیند ولی مستاجر از انجام تعمیرات توسط موجر امتناع نماید.
8- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان فسخ قرارداد اجاره توسط موجر}}

در پاسخ به پرسش شما در مورد امکان لغو و فسخ قرارداد اجاره توسط موجر پس از فروش باید گفت موارد فسخ اجاره منحصر به موارد قانونی یا توافق طرفین می باشد و در غیر این دو صورت ممکن نخواهد بود.

مالک می تواند مالی را که به شما اجاره داده است به دیگری منتقل نماید و بفروشد زیرا او مالک عین است. با این وجود، با فروش ملک قرارداد اجاره کماکان پابرجاست و خللی به آن وارد نمی شود. بنابراین، اجاره ی شما به قوت خود باقی است و موجر نمی تواند با این عذر که می خواهد خانه را بکوبد قرارداد را فسخ نماید.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

^{_{مستندات قانونی در خصوص فسخ قرارداد اجاره}}

برای اطلاع از مقررات حاکم برقراردادهای اجاره مقررات زیر را مطالعه نمایید :

مواد قانون مدنی از ماده ۴۶۶ تا ۵۰۶

متن ‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما