تماس و مشاوره حقوقی
با وکیل دادگستری
 
ساعات کاری دفتر
9:00 تا 18:00
ارسال سوال حقوقی و درخواست
آرشیو سوالات حقوقی از وکلای دادگران
تاریخ انتشار: شنبه 07 خرداد 1401

 روش حل اختلاف ثبتی و اعتبار توافق نامه عادی

سلام و عرض ادب. بنده یک باغچه ۳۰۰ متری قولنامه با سند مادر دارم که سال ۶۹ فروخته شده و من ۹۸ از پسر صاحب سند خریدم.همسایه بغلی ۷۰۰ متر از همین پلاک دارد و سال ۷۹ ساخته و سند تفکیکی گرفته. دیوار مشترک بین من خودش رو خود همسایه سال ۷۹ کشیده و من سال ۹۸ ویلا رو ساختم و کلی هزینه بنا کردم همون اول کاری با هم توافق نامه نوشتیم و متن آن این بود که دیوار سال ۷۹ به دست همسایه احداث شده و این دیوار حائل بوده و طرفین یعنی من و همسایه شکایتی در مورده ساخت و ساز از هم نداریم و دراینده نخواهیم داشت.زمین من ۳۰۰ متر قولنامه قدیم داره با فنس و هنوزم همون ۳۰۰ متره الان ایشون ادعا داره دیوار خودش قدیم اشتباه کشیده و ملکش ۸۰ متر کم امده. گیر داده که داخل ملک شماست و کارشناس هم از شورا امده یه نقشه بهش دادن گفتن دیوار اشتباه کشیده شده حالا من توافق نامه دارم با ذکر پلاک ثبتی های هر دو ملک که قید شده و توافق کرده که شکایتی نداره ایا توافق دستی داخل کاغذ آچار کافیست و معتبره؟ با تشکر

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 226

پاسخ  - چگونه می شود اختلاف ثبتی بر سر متراژ با وجود توافقنامه را حل کرد ؟

  • مطابق بند 4 ماده 25 قانون ثبت، اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته است، بعدا اداره ثبت به آن متوجه گردد، در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به ذینفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد کرد. 
  • بنابراین، در خصوص اشتباه فوق، حسب مورد هیات حل اختلاف و دادگاه صالح به رسیدگی می باشد.
  • برای اینکه به یک موضوعی در هیأت نظارت رسیدگی شود، ابتدا باید موضوع اشتباه در اداره ثبت مربوطه مطرح شود و گزارشی جامع، مستند و مستدل توسط رئیس اداره ثبت در این خصوص با ذکر دقیق موارد اشتباه به همراه رونوشت از سند مربوطه و سایر مدارک موردنیاز تهیه و برای رسیدگی به هیأت نظارت فرستاده شود.
  • هیأت نظارت با بررسی گزارش ارسالی از اداره ثبت، به موضوع رسیدگی کرده و در صورت احراز اشتباه و اینکه موضوع در صلاحیت هیأت میباشد، نسبت به موضوع مبادرت به صدور رأی مینماید.
  • البته باید توجه داشت از آنجایی که هیأت نظارت مرجع قضایی محسوب نمیشود و صرفاً به عنوان یک نهاد اداری با وظایف شبه قضایی انجام وظیفه مینماید، صلاحیت رسیدگی به اشتباهاتی که در سند مؤثر بوده و به حقوق اشخاص سند خللی وارد مینماید ندارد.
  • بنابراین، صرفاً به اشتباهات جزئی مانند اشتباه در مشخصات متعاملین یا اشتباه در شماره پلاک و یا بعضی از مشخصات ملک و یا اینکه کلمه ای سهواً از قلم افتاده باشد، رسیدگی مینماید.
  • در صورتی که هیات نظارت وقوع اشتباه را محرز و مسلم دانست اما اصلاح اشتباه به حق کسی خلل وارد آورد، در این صورت ذینفع باید به دادگاه مراجعه نموده و با تقدیم دادخواست از دادگاه صدور حکم رفع اشتباه و اصلاح سند را خواستار شود.
  • البته در این حالت نیز در صورتی دادگاه حق رسیدگی و اتخاذ تصمیم را دارد که موضوع از طریق هیات نظارت بدوا مطرح و نظر هیات کسب شده باشد چراکه قانونا هیات نظارت مرجع تشخیص اشتباهات ثبتی می باشد.

 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما باید گفت اصلاح حدود با توجه به اشتباهی که در تنظیم سند رخ داده است حق شخص معترض می باشد و رسیدگی به آن در حالتی که به حقوق اشخاص ثابلث خللی نرساند در صلاحیت هیات نظارت بوده در غیر این صورت در صلاحیت دادگاه می باشد.
رسیدگی به مورد شما نیز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد و اگر ثابت شود در تنظیم حدود ملک مجاور اشتباهی رخ داده است سند صالاح می گردد.
با توجه به متنی که در پرسش آورده شده است، موضوع توافقنامه ی مذکور مالکیت دیوار مجاور و عدم شکایت در خصوص ساخت و ساز می باشد و این امر ارتباطی به اشتباه ثبتی پیش آمده ندارد. با این حال باید متن توافقنامه رویت شده و بررسی شود تا نظر قطعی در خصوص موضوع شما داد اما در صورتی که توافقنامه شامل مسئله ی پیش آمده شود، می توان به آن استناد نمود و عادی بودن توافقنامه نمی تواند علت بی اعتباری آن باشد.

 

 

مستندات قانونی در خصوص حل اختلافات ثبتی و اعتبار توافق نامه دستی

ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک
حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت بدین قرار است:
۱- هر‌گاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
۲- هر‌گاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.
۳- هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.
۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
۶- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.
۷- هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
۸- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.
تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت.
تبصره ۲- در صورتی که اشتباه از طرف درخواست‌کننده ثبت باشد هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد به عهده درخواست‌کننده خواهد بود.
تبصره ۳- رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.
تبصره ۴- آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات‌های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می‌شود.
در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات‌های نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.
تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت، رای هیات نظارت برای اطلاع ذی‌نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذارده می‌شود.
وصول شکایت از ناحیه ذی‌نفع چنان چه قبل از اجرای رای باشد اجرای رای را موقوف می‌نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر‌گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد.

ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت می‌سر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی

 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص قراردادها

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

سوالات خود را جستجو کنید
ارسال سوال حقوقی و درخواست

دریافت وقت مشاوره حقوقی با ما

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی و اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری و جهت هماهنگی و دریافت وقت مشاوره حقوقی کلیک کنید.