^{نکات الزام به تنظیم سند رسمی ملک}

1- مهم ترین مرحله در انجام یک معامله غیر منقول یا خرید ملک ، مرحله تنظیم قرارداد خرید و فروش یا همان مبایعه نامه است که مطابق قوانین فعلی اصولا به صورت عادی انجام می شود و تا قبل از استعلام از اداره ثبت در خصوص مالکیت و پرداخت مالیات نقل و انتقال و بعضاً پایان کار شهرداری قابلیت تنظیم سند رسمی وجود ندارد.در نتیجه تمامی تعهدات و توافقات طرفین و نیز ضمانت اجراها در همان قرارداد عادی یا مبایعه نامه مورد توصیف قرار می گیرد.از همین رو لازم است طرفین برای تنظیم قرارداد اولیه یا همان مبایعه نامه (و به تعیبر غلط عامیانه قولنامه) دقت و توجه لازم را بنمایند و به قرارداد پیشنهادی از سوی دلالان معاملات ملکی یا همان بنگاه های املاک اعتماد نکنند.و حتما برای تضمین سلامت معامله خود با یک وکیل متخصص مشورت نموده و همراه شوند.

2- بیع در قانون مدنی ایران در ماده 338 قانون مدنی تعریف شده و آن عبارت است از "تملیک عین به عوض معلوم". آن چه از این تعریف بر می آید این است که به محض تملیک عین و گرفتن عوض، عقدی به نام بیع محقق می شود و فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع (عین) می شود.

3- با این که مالکیت عین معین با این تملیک به شخص دیگری منتقل می شود ولی باید این نکته را با توجه به ماده 220 قانون مدنی لحاظ داشت که "عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت و یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند".

4- با توجه به گستردگی خرید و فروش اموال غیرمنقول از جمله آپارتمان و نیاز به انضباط بخشیدن به نقل و انتقال اموال غیرمنقول و در راستای عملی ساختن ماده 220 قانون مدنی، مستندا به بند 1 ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده اجباری است.

5- برای آنچه در مقام ثبوت واقع شده در مقام اثبات باید سندی مکتوب تنظیم کرد تا برای تعیین مالکیت اموال غیرمنقول به مشکلی برنخوریم.

6- اگر فروشنده حاضر به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال نشود، خواهان (خریدار) می تواند دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و با توجه به اینکه موضوع دعوی، آپارتمان (که مالی غیرمنقول) است، تقدیم دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول نماید.

7- لازم به ذکر است از جمله اقدامات مناسب و به جایی که خواهان می تواند تا حصول نتیجه قطعی نسبت به آن اقدام نماید، این می باشد که خواهان می تواند ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.