_{^{متن لایحه اختلاف مالکان و سازندگان راجع به اضافه متراژ}}

بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه 77 دادگاه عمومی حقوقی تهران
احتراما اینجانبان علی، محمد و مژگان ....  در خصوص پرونده کلاسه بایگانی .....  با خواسته ی مطالبه مبلغ 000/000/600/29 ریال بابت بهای اضافه ساخت، مقید به وقت رسیدگی روز دوشنبه 16 اسفند ماه ساعت 12 در دفاع از دعوای واهی و غیرواقعی خواهان های محترم و ذکر ایرادات اساسی شکلی و ماهوی دعوای مطروحه، مراتب زیر را به استحضار می رسانم:

الف- ایراد شکلی
1- وجود شرط داوری
مستندا به "بند د ماده 8 " قرارداد مشارکت شماره 1128 (استنادی خواهان ها) : "در صورت بروز هر گونه اختلاف در باب کلیه تعهدات مندرج در قرارداد اگر طرفین با مذاکره به توافق نرسیدند، طرفین به حکمیت و داوری مرضی الطرفین امراله رحمانی و یک نفر نماینده از سوی هریک از طرفین تراضی و توافق نمودند و چنانچه با حکم داور به توافق نرسند می توانند مشکل و اعتراض خود را از مراجع قضایی پیگیری کنند". مضافا این که در خصوص اختلاف در متراژ واحد ها و محاسبه ی قیمت روز متراژ اختلافی، صراحتا و به صورت جداگانه در تبصره 5 ماده 7 قرارداد مشارکت در ساخت مذکور، حل اختلاف طبق نظر حکم قرارداد شرط شده است. 

این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

فلذا با توجه به این که هیچ یک از موارد انحلال داوری مندرج در ماده 481 قانون آیین دادرسی مدنی محقق نگردیده است و شرط داوری همچنان معتبر می باشد، دعوای مطروحه قابلیت رسیدگی و استماع در محاکم دادگستری را نداشته و مستندا به باب هفتم قانون آیین دادرسی مدنی در باب داوری، صدور قرار عدم استماع دعوا به جهت وجود شرط داوری و عدم اقدام اولیه ی خواهان ها در جهت حل اختلاف از طریق پروسه ی داوری مورد تقاضا می باشد.  
 

ب- ایرادات ماهوی
پس از ذکر ایراد شکلی دعوای مطروحه، در مقام دفاع ماهوی از این دعوا در صورت صلاحدید آن مقام محترم بر ورود به ماهیت و رسیدگی، ابتدائا در مقام شرح ماجرا به عرض می رساند: 
1- اینجانبان به همراه خواهان ها و سایر مالکین، مالک یک ساختمان قدیمی 5 واحدی بوده که اینجانبان مالک یک واحد آپارتمان موروثی به متراژ 48/199 متر مربع و خواهان ها مشاعا مالک یک واحد آپارتمان به متراژ 47/106 متر مربع بوده اند و سه مالک دیگر نیز یکی مالک یک واحد آپارتمان به متراژ 47 /106 متر مربع و دو نفر دیگر نیز مشاعا مالک یک واحد آپارتمان به متراژ 83/108 متر مربع بوده اند و احد از اینجانبان (علی ....) مالک اختصاصی یک واحد دیگر به متراژ 83/108 متر مربعی بوده ام. 
2- مستندا به ماده 1 قرارداد مشارکت در ساخت شماره .... مورخ 13/11/1395 که اینجانبان و خواهان های محترم، به انضمام سه مالک دیگر با سازنده تنظیم نمودیم، مقرر گردید که آپارتمان های قدیمی تخریب و نوسازی گردد و آپارتمان های جدید به ما تحویل گردد.
3- مستندا به ماده 5 قرارداد مشارکت مذکور، واحدهای هر یک از طرفین قرارداد به نسبت مالکیت ایشان در ملک پیشین مشخصا تعیین گردید و طبق بند 1 و 2 این ماده، دو واحد در طبقه اول و دوم سهم اینجانبان قرار گرفت و یک واحد طبقه پنجم نیز سهم خواهان ها قرار گرفت و سایر واحد ها بین سایر مالکین و سازنده تقسیم گردید. بنابراین در همان ابتدای کار نسبت به تقسیم واحد ها و سهم هر یک از طرفین قرارداد به نسبت قدرالسهم ایشان از عرصه تعیین تکلیف گردید و به امضای همه مالکین از جمله خواهان های محترم نیز رسید. 
4- پس از تکمیل آپارتمان ها و تنظیم صورتمجلس تفکیکی، مستندا به تقسیم نامه رسمی مورخ 28/12/1399  تنظیمی در دفتر اسناد رسمی 651 تهران، واحد ها مطابق توافق اولیه در قرارداد مشارکت با تعیین متراژ دقیق و مشخصات آن ها و به نسبت قدرالسهم طرفین از عرصه اولیه، بین طرفین تقسیم گردید و قطعه اول و چهارم (جمعا به متراژ 92/230 متر مربع) سهم اینجانبان و قطعه دهم (به متراژ 84/115متر مربع) سهم خواهان ها قرار گرفت. 
5- اکنون خواهان ها با زیاده خواهی و چشم پوشی از قرارداد مشارکت و تقسیم نامه ی رسمی که به موجب مفاد این اسناد سهم دقیق هر یک از طرفین مشخص گردیده است،  با استناد به مشارکت نامه و تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی خواستار مبلغ مورد خواسته شده اند در حالی که نه تنها هیچ یک از این مدارک، مثبت اضافه متراژی مازاد بر سهم متعلق به اینجانبان نمی باشد. بلکه استحقاق ایشان را به مبلغ مورد خواسته ثابت نمی نماید و مبنای ذکر این مبلغ به عنوان خواسته نیز مشخص نمی باشد. 

پس از شرح ماجرا، در ادامه در مقام پاسخ به ادعای واهی خواهان ها مبنی بر استحقاق ایشان نسبت به اضافه متراژ واحدهای اینجانبان به استحضار می رساند: 
اولا: به موجب قرارداد مشارکت سهم هر یک از مالکین به تفکیک و متناسب با قدرالسهم هر یک از شرکا، به موجب ماده 5 قرارداد مذکور مشخص گردیده و به امضای کلیه شرکا من جمله خواهان ها رسیده است. 
دوم اینکه: سهم اختصاصی هر یک از مالکین و سازندگان به موجب تبصره 2 ماده 3 قرارداد مذکور به نسبت 60 درصد مالکین و 40 درصد سهم سازندگان تعیین گردیده است و در تبصره 5 ماده 7 در خصوص اختلاف در متراژ واحد ها نسبت به سهم اختصاصی طرفین (40-60) تعیین تکلیف شده است. بنابراین تبصره ی مورد استناد خواهان های محترم، در خصوص اختلاف متراژ سهم اختصاصی 40-60 میان مالکین و سازندگان می باشد وگرنه با توجه به مشخص بودن قدرالسهم هر یک از مالکین نسبت به عرصه و تقسیم واحد ها بر اساس قدرالسهم مذکور، اختلاف متراژ واحد های مالکین مصداق نمی یابد و این بند ناظر به تقسیم 40-60 میان مالکین و سازنده بوده و ارتباطی به سهم مالکین ندارد. 
سوم اینکه:  پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی و تعیین متراژ دقیق واحدها نیز با تنظیم تقسیم نامه رسمی مورخ 28/12/1399 میان مالکین و سازنده، واحد های هر یک از مالکین و سازندگان با مشخصات و متراژ دقیق آن ها تعیین گردیده و مورد تایید تمام شرکا قرار گرفته است.
چهارم اینکه: در هیچ کجای قرارداد مشارکت، به متراژ واحد های موضوع قرارداد ولو به صورت حدودی اشاره ای نشده است که خواهان های محترم به استناد آن بتوانند خواستار مبلغی بابت بهای اضافه متراژ تعلق گرفته به سایر شرکا گردند. بلکه آنچه صرفا به آن تصریح گردیده است سهم اختصاصی 60 درصد مالکین و 40 درصد سازنده می باشد. ولی این که سهم 60 درصد میان مالکین به چه صورت باید تقسیم گردد با توجه به تقسیم نامه ی رسمی میان شرکا و توافق ایشان بر تقسیم واحد ها به شرح مندرج در تقسیم نامه، تعیین تکلیف گردیده است که به امضای خواهان ها نیز رسیده است. فلذا خواهان ها حقی نسبت به مطالبه ی وجه از اینجانبان تحت عنوان اضافه متراژ ندارند. چرا که واحد های تعلق گرفته به هر یک از مالکین بر اساس توافق اولیه(در قرارداد مشارکت) و توافق نهایی(در تقسیم نامه ی رسمی) متناسب با سهم ایشان در زمین موضوع مشارکت تعیین شده است.
پنجم اینکه : واحد تعلق گرفته به خواهان ها نیز متراژی اضافه بر متراژ اولیه ی آپارتمان قبلی ایشان دارد. توضیحا اینکه مستندا به قرارداد مشارکت و صورتمجلس تفکیکی، واحد اولیه ی خواهان ها 47/106 متر مربع بوده در حالی که واحد کنونی ایشان که به موجب تقسیم نامه تحویل ایشان گردیده است84/115 متر مربع می باشد. کما این که واحد سایر مالکین نیز نسبت به واحد پیشین ایشان اضافه متراژ دارد. ولی هیچ یک از مالکین نسبت به بهای اضافه متراژ واحدهای دیگر، متعرض سایرین نشده است چرا که تمامی شرکا با نظر به قدرالسهم شان از ملک اولیه و مشارکت با سازنده و انتقال بخشی از مالکیت به سازنده، مالک واحد جدیدی با متراژی بیشتر شده اند. ولی خواهان های محترم با چشم پوشی بر اضافه متراژ واحد خود و بدون در نظر گرفتن این که مبنای محاسبه ی سهم هر مالک، متراژ اولیه ی واحد های قدیمی نیست بلکه قدرالسهم هر یک از مالکین نسبت به عرصه ی زمین موضوع مشارکت می باشد (کما این که تقسیم نامه ی رسمی نیز بر همین مبنا میان طرفین تنظیم گردیده است)،  بهای اضافه متراژ واحدهای اینجانبان نسبت به متراژ واحد قدیمی را آن هم به قیمتی بی پایه و اساس خواستار گردیده اند. بنابراین خواهان های محترم ابتدائا باید وجود اضافه متراژ مازاد بر سهم اختصاصی اینجانبان را اثبات نمایند که ادله ای در این خصوص ارائه ننموده اند.

ششم اینکه: ولو این که به فرض محال تبصره ی ماده 7 قراداد را در خصوص بهای اضافه ی متراژ مالکین قابل اعمال بدانیم (در حالی که بنابه توضیحات فوق، ماده مذکور راجع به اضافه سهم اختصاصی 60-40 میان مالکین و سازنده می باشد)، باز هم از آنجایی که به موجب این تبصره، در فرض وجود اضافه متراژ در سهم اختصاصی، متراژ باید به قیمت روز محاسبه گردد و با توجه به این که واحد های اینجانبان در طبقات پایین (همکف و طبقه اول) قرار گفته و نظر به قرار گیری واحد خواهان ها در آخرین طبقه ی آپارتمان، قیمت روز هر متر از واحد های متعلق به اینجانبان ارزش کمتری نسبت به واحد متعلق به خواهان ها دارد. چه این که در ذیل این تبصره نیز، ملاک محاسبه و تعیین بهای اضافه متراژ، قیمت روز بر اساس نظر حکم قرارداد(داوران) و یا میانگین قیمت سه دفتر املاک قرار گرفته است. بنابراین مبلغ ادعایی و مورد خواسته ی خواهان ها بدون مراجعه به نظر داوران قرارداد یا اخذ نظر سه دفتر املاک در خصوص قیمت اضافه متراژ، بلاوجه می باشد. 
هفتم اینکه: با توجه به این که به موجب تبصره 2 ماده 3 قرارداد مشارکت، سهم مالکین از بنای مفید و مشاعات تا طبقه پنجم 60 درصد و سهم سازندگان 40 درصد تعیین شده است و با عنایت به این که تعداد مالکین 8 نفر و سازنده 1 نفر(جمعا 9 نفر شریک) می باشند ، بنابراین: 
الف- در صورتی که خواهان ها بتوانند اثبات نماید که در واحد های متعلق به اینجانبان اضافه متراژی مازاد بر نسبت سهم اینجانبان در ملک وجود داشته است،  اگر اضافه متراژی در هر یک از واحد ها وجود داشته باشد ، هر یک از شرکا صرفا به نسبت سهم خود در کل ساختمان مستحق بهای اضافه متراژ می باشد .  فلذا اگر هم در واحد متعلق به اینجانبان اضافه متراژی وجود داشته باشد صرفا60 درصد آن مبلغ متعلق به مالکین و 40 درصد متعلق به سازنده می باشد. و خواهان ها مستحق تمام 100 درصد بهای اضافه بنا نمی باشند و نمی توانند قیمت تمام اضافه بنا را به نفع خود از اینجانبان مطالبه نمایند.

ب- به موجب بند1 ماده 1 قرارداد مشارکت، مالکین 8 نفر بوده اند و همان سهم شصت درصدی که  از این قرارداد مشارکت به مالکین تعلق می گرفته، به نسبت سهم هر مالک تقسیم می شده است. بنابراین با توجه به این که خواهان های دعوای حاضر، صرفا دو نفر از هشت نفر مالک می باشند لذا به فرض اثبات نمودن اضافه متراژ، نمی توانند حتی نسبت به کل 60  درصد سهم مالکین ادعا داشته باشند. زیرا که ایشان با توجه به میزان قدرالسهم شان تنها مستحق درصد کمی از اضافه بنا می باشد و الباقی 60 درصد سهم سایر مالکین می باشد.  

بنا به مراتب مذکور و با عنایت به این که خواهان های محترم جهت اثبات حقانیت خود نسبت به مبلغ مورد ادعا نه تنها مدرکی که تعلق متراژی اضافه بر سهم متعلق به اینجانبان را اثبات نماید ارائه ننموده اند بلکه هیچ یک از ادله ی اثبات دعوا که حقانیت ایشان نسبت به مبلغ مورد خواسته را ثابت نماید نیز از سوی ایشان تقدیم دادگاه محترم نگردیده است، رد دعوای واهی خواهان ها و صدور حکم بر بیحقی ایشان مورد تقاضا می باشد. 
با تشکر و تجدید احترام

تنظیم شده توسط وکیل مینا کاویانی